LMNP ou LMP : les deux critères qui décident du statut du loueur en meublé
LMNP ou LMP : le loueur en meublé ne choisit pas son statut. Il est loueur professionnel (LMP) lorsque les recettes de location meublée de son foyer dépassent 23 000 € dans l’année et dépassent aussi les autres revenus d’activité du foyer (art. 155, IV du CGI) ; dans tous les autres cas, il est loueur non professionnel (LMNP).
Pour l’agent immobilier, le conseiller en gestion de patrimoine ou le courtier, l’enjeu est concret : le statut décide du sort des déficits, des cotisations sociales, de l’impôt sur la plus-value et parfois de l’IFI. Il se constate chaque année, et un client peut basculer sans avoir rien demandé. Voici les deux critères, ce qu’ils retiennent exactement, ce que le statut change, et le réflexe à adopter en rendez-vous.
À retenir
- Deux conditions cumulatives : plus de 23 000 € de recettes meublées pour le foyer, et plus que les autres revenus d’activité du foyer.
- Un constat annuel : le statut ne s’opte pas, il se vérifie chaque année ; l’inscription au RCS n’est plus exigée.
- Statut et régime sont deux questions : un LMP peut rester au micro-BIC, un LMNP peut opter pour le réel.
- Les effets divergent : déficits, prélèvements sociaux ou cotisations, plus-values, IFI.
- Le meublé de tourisme a sa propre règle sociale : au-delà de 23 000 € de recettes, affiliation sociale même en LMNP.
LMNP ou LMP : deux critères cumulatifs, constatés chaque année
Un foyer est LMP lorsque deux conditions sont réunies la même année : ses recettes de location meublée excèdent 23 000 €, et elles excèdent le total de ses autres revenus d’activité (art. 155, IV, 2 du CGI). Il suffit qu’une seule condition manque pour rester LMNP.
Le seuil s’apprécie au niveau du foyer fiscal, tous logements meublés confondus. Exactement 23 000 € de recettes, c’est encore LMNP : le texte exige que les recettes « excèdent » ce montant. Et depuis la suppression de la condition d’inscription au registre du commerce, aucune démarche ne permet d’entrer dans le statut ou d’en sortir.
| Situation du foyer | Recettes > 23 000 € ? | Recettes > autres revenus d’activité ? | Statut |
|---|---|---|---|
| 16 080 € de recettes, deux salaires | Non | — | LMNP |
| 30 000 € de recettes, 45 000 € de salaires | Oui | Non | LMNP |
| 30 000 € de recettes, 20 000 € de salaires | Oui | Oui | LMP |
EXEMPLEClaire et Julien deviennent LMP sans rien demander (cas fictif)
Le couple loue à l’année un T2 et un studio meublés. Les loyers encaissés restent de 30 000 € par an.
- Année 2026 : les salaires du foyer atteignent 45 000 €. Les recettes dépassent 23 000 € mais pas les salaires : le foyer est LMNP.
- Année 2027 : Claire passe à mi-temps, les revenus d’activité du foyer tombent à 28 000 €. Avec 30 000 € de recettes, les deux conditions sont réunies : le foyer est LMP pour 2027.
- Conséquences : affiliation à la sécurité sociale des indépendants, déficit éventuel imputable sur le revenu global, régime des plus-values professionnelles en cas de vente.
👉 À retenir : le statut se vérifie à chaque fin d’année ; une baisse de salaire peut suffire à faire basculer un client.
Quelles recettes et quels revenus faut-il comparer ?
Les recettes s’entendent de tous les loyers de location meublée du foyer, charges facturées au locataire comprises. Les autres revenus d’activité retenus sont les salaires, pensions et rentes, les BIC hors location meublée, les bénéfices agricoles, les BNC et les rémunérations de gérant (art. 62 du CGI) ; les revenus fonciers et les revenus de capitaux mobiliers n’entrent pas dans la comparaison.
L’année d’acquisition, les recettes sont ramenées à douze mois à partir de la date de l’acte, ou de l’achèvement pour un bien acheté sur plan, et non à partir du premier bail. Et sur le terrain ? Un client qui achète en septembre avec un loyer élevé peut franchir le seuil dès la première année, une fois les recettes annualisées.
Statut et régime : deux questions distinctes
Le statut (LMNP ou LMP) et le régime d’imposition (micro-BIC ou réel) ne se confondent pas. Pour les revenus 2026, le micro-BIC s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 % pour la location meublée à l’année, et jusqu’à 15 000 € avec 30 % pour le meublé de tourisme non classé (art. 50-0 du CGI).
Le régime réel s’applique sur option, valable un an et reconduite tacitement, ou de plein droit après deux années consécutives au-dessus du seuil. Il permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bâti et le mobilier, dans la limite des loyers diminués des autres charges (art. 39 C du CGI) : l’amortissement ne crée jamais de déficit.
EXEMPLELe studio de Nathalie : micro-BIC ou réel ? (cas fictif)
Nathalie, LMNP, loue un studio meublé à l’année : 9 000 € de loyers en 2026. Son taux marginal d’imposition est de 30 %.
- Au micro-BIC : 9 000 € × 50 % = 4 500 € imposables, soit 1 350 € d’impôt et 837 € de prélèvements sociaux à 18,6 % ; total 2 187 €.
- Au réel : 3 200 € de charges (taxe foncière, copropriété, assurance, intérêts, comptable) laissent 5 800 €. Les 4 500 € d’amortissements restent sous cette limite : résultat de 1 300 €, soit 390 € d’impôt et 241,80 € de prélèvements ; total 631,80 €.
- À la revente : les amortissements déduits viendront minorer son prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value.
👉 À retenir : le réel l’emporte souvent pendant la détention ; la comparaison se fait sur toute la durée, revente comprise.
Ce que change le statut : déficits, social, plus-values, IFI
Le statut modifie quatre postes de la facture du client. Le tableau résume les règles en vigueur au 1er novembre 2026.
| Poste | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Déficit | Sur les seuls revenus LMNP du foyer, l’année et les 10 suivantes (art. 156, I, 1° ter) | Sur le revenu global ; excédent reporté sur 6 ans (art. 156, I) |
| Social | Prélèvements sociaux de 18,6 % sur le revenu imposable | Cotisations de travailleur indépendant, avec un minimum même sans bénéfice (art. L. 611-1 CSS) |
| Plus-value | Régime des particuliers, abattements pour durée de détention | Plus-values professionnelles ; exonération possible après 5 ans d’activité selon les recettes (art. 151 septies) |
| IFI | Biens imposables | Biens professionnels exonérés sous les conditions de l’art. 975, V |
Les situations qui font basculer un client
Un client change de statut dès que l’une des deux conditions apparaît ou disparaît. Les cas les plus fréquents : l’achat d’un nouveau logement meublé qui fait passer les recettes au-dessus de 23 000 €, une baisse des revenus d’activité (temps partiel, fin de contrat, cessation d’activité non compensée par une pension équivalente), ou au contraire une hausse de salaire qui ramène le foyer en LMNP.
Le meublé de tourisme suit en plus une règle sociale propre : au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, le loueur relève obligatoirement d’un régime de sécurité sociale au titre de cette activité, sans comparaison avec ses autres revenus (art. L. 611-1, 6° du CSS) : sécurité sociale des indépendants, ou régime général sur option sous conditions. Il peut rester LMNP pour l’impôt.
Le réflexe du conseiller en rendez-vous
La méthode tient en quatre questions, toujours dans le même ordre : qui occupe le logement et combien de temps, meublé ou nu, quel régime d’imposition, puis LMNP ou LMP. Le statut vient en dernier parce qu’il dépend de données du foyer entier, pas seulement du bien étudié.
Il faut enfin dater chaque règle. Le projet de loi de finances pour 2027 prévoit notamment de plafonner l’amortissement des loueurs en meublé non professionnels ; à la date de vérification des sources de cet article, il s’agit d’un projet en discussion, à présenter comme tel et non comme du droit en vigueur.
Se former à la location meublée avec Formera
Pour maîtriser ces règles et les appliquer à des dossiers clients, Formera propose plusieurs parcours 100 % e-learning :
- Formation LMNP et LMP : tout comprendre (28 heures) : 4 parties et 27 modules, des baux et des biens jusqu’à la transmission, avec 89 fiches de cas clients et un QCM final de 30 questions ;
- Formation location meublée et meublé de tourisme ;
- Formation conciergerie Airbnb (24 heures), pour les professionnels de la location de courte durée.
Besoin d’une convention ou d’une prise en charge ? Demandez votre devis de formation.
Questions fréquentes sur le statut LMNP ou LMP
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Le LMP est le loueur en meublé dont les recettes annuelles du foyer dépassent 23 000 € et dépassent ses autres revenus d’activité. Tous les autres loueurs en meublé sont LMNP. Le statut change le sort des déficits, le régime social, l’imposition des plus-values et le traitement à l’IFI.
Peut-on choisir d’être LMP ?
Non. Le statut ne s’obtient ni par option ni par inscription : il se constate chaque année à partir des recettes et des revenus du foyer fiscal. Depuis la suppression de la condition d’inscription au registre du commerce, seules les deux conditions chiffrées de l’article 155, IV du CGI comptent.
Un loueur en meublé professionnel peut-il rester au micro-BIC ?
Oui. Le statut et le régime sont indépendants. Un LMP dont les recettes restent sous le plafond du micro-BIC, 83 600 € pour la location meublée à l’année en 2026, peut y rester ; il peut aussi opter pour le régime réel. Un LMNP peut, de même, opter pour le réel.
Un meublé de tourisme au-delà de 23 000 € entraîne-t-il des cotisations ?
Oui. Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, le loueur de meublé de tourisme relève obligatoirement d’un régime de sécurité sociale au titre de cette activité, sans comparaison avec ses autres revenus, même s’il reste LMNP pour l’impôt. Selon sa situation, il cotise comme indépendant ou opte pour le régime général.
Ce qu’il faut retenir
LMNP ou LMP : deux chiffres décident, chaque année, pour tout le foyer. Le conseiller sépare le statut du régime, chiffre l’ensemble des effets (impôt, social, revente) et documente son raisonnement. Pour s’entraîner sur de vrais cas, la formation LMNP et LMP de Formera reprend ces règles module par module, textes à l’appui.
Sources : code général des impôts, art. 39 C, 50-0, 150 VB, 151 septies, 155, IV, 156 et 975 ; code de la sécurité sociale, art. L. 611-1 ; impots.gouv.fr, page « Dois-je déclarer les loyers de ma location meublée en incluant les charges ? » ; textes vérifiés le 10 octobre 2026. Article rédigé par l’équipe pédagogique de Formera, organisme de formation certifié Qualiopi au titre des actions de formation. À jour au 1er novembre 2026.