Conciergerie Airbnb : faut-il une carte professionnelle ?

La carte professionnelle d’une conciergerie Airbnb dépend des actes accomplis, pas de l’étiquette : le ménage, le linge et la remise des clés se font en principe sans carte, mais gérer l’annonce, fixer le prix, accepter une réservation ou encaisser pour le propriétaire peut relever de la loi Hoguet.

L’enjeu est pénal : exercer habituellement sans carte expose à six mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende (art. 14), et recevoir ou détenir des fonds d’autrui sans la carte ou la garantie financière requises, à deux ans et 30 000 € (art. 16). À notre connaissance, aucune circulaire ni réponse ministérielle ne fixe la frontière exacte au 19 octobre 2026, et la jurisprudence publiée est rare. Voici une grille de lecture prudente, acte par acte, deux exemples chiffrés et un contrôle en cinq points avant de signer.

Conciergerie Airbnb : carte professionnelle ou non ?

Cela dépend des actes accomplis : la loi du 2 janvier 1970 vise toute personne qui, « d’une manière habituelle », se livre ou prête son concours, « même à titre accessoire », aux opérations portant sur les biens d’autrui qu’elle liste (article 1er sur Légifrance). La conciergerie n’y échappe ni parce qu’elle est une prestation de services, ni parce qu’elle est secondaire.

À notre connaissance, aucun texte ne définit la conciergerie en tant que telle ; le code du tourisme vise l’« intermédiaire » (art. L. 324-2-1). Pour qualifier un acte, posez trois questions, dans cet ordre :

1. Porte-t-il sur la location ? Conclure, négocier ou administrer une location relève de l’article 1er ; nettoyer le logement, non.
2. Agit-on sur le bien d’autrui, pour le compte du propriétaire ? Que ce soit en son nom ou en son propre nom. Louer son propre bien n’est pas visé.
3. Des fonds transitent-ils ? Le prix du séjour, le dépôt de garantie ou les loyers sont des fonds d’autrui ; les honoraires de la conciergerie sont sa rémunération.

Il faut un « oui » aux deux premières questions pour entrer dans le champ de la loi Hoguet ; la troisième ne change pas la qualification, mais ajoute le risque pénal de l’article 16.

Ce que dit la loi Hoguet : articles 1er et 3

L’article 1er liste les opérations soumises à la loi, dont la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, et la gestion immobilière ; l’article 3 réserve ces activités aux titulaires d’une carte délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale (en Corse, par celui de l’établissement public du commerce et de l’industrie de Corse). Le meublé de tourisme n’échappe donc pas au texte.

La carte est délivrée pour trois ans. Le titulaire justifie d’une aptitude professionnelle, d’une assurance de responsabilité civile et, quand il reçoit des fonds, d’une garantie financière (fiche DGCCRF du 4 août 2023). La fiche des activités réglementées de la CCI Paris Île-de-France, mise à jour le 25 juin 2026, rattache la location saisonnière à la carte T et la gestion locative à la carte G.

Acte par acte : ce qui reste libre, ce qui ouvre l’analyse

Les actes matériels sur le bien restent des prestations de services ; les actes qui décident de la location ou font transiter l’argent relèvent de l’article 1er. Cette grille est une lecture prudente, à ajuster avec un conseil juridique.

Le co-hôte Airbnb dispense-t-il de la carte ?

Non : aucun texte ne fait du statut de co-hôte une exception à la loi Hoguet, ce sont les actes accomplis qui comptent. Le co-hôte est une fonction de plateforme : l’hôte invite un tiers sur son annonce, lui confie des tâches avec des droits limités, et la plateforme peut partager le versement selon le pourcentage fixé par l’hôte.

Ce partage évite que la conciergerie détienne les fonds du propriétaire, à condition qu’aucun paiement — chèque, virement, espèces, dépôt de garantie — ne passe par ses mains. Il ne change pas, selon la lecture prudente que nous retenons, la nature des actes : créer ou gérer l’annonce, fixer le prix ou accepter les réservations relève de l’article 1er, avec ou sans partage du versement. À notre connaissance, la Cour de cassation n’a pas tranché la question.

Une objection revient souvent : « Airbnb n’a pas de carte ». Dans son arrêt du 19 décembre 2019 (aff. C-390/18, grande chambre), la Cour de justice de l’Union européenne a jugé qu’un service d’intermédiation comme celui d’Airbnb Ireland est un service de la société de l’information, distinct de l’hébergement, et que l’exigence de carte, faute d’avoir été notifiée à la Commission, ne pouvait lui être opposée (arrêt sur le site de la Cour). La décision porte sur la plateforme ; elle ne dit rien d’une conciergerie qui accomplit elle-même les actes.

Carte T ou carte G : laquelle pour une conciergerie ?

La carte T couvre l’entremise de location ; sans garantie financière, son titulaire ne peut recevoir aucun fonds. La carte G permet d’administrer le bien et d’encaisser pour le propriétaire une fois la location conclue ; la conciergerie qui commercialise puis encaisse cumule les deux. Le choix suit le montage, pas la taille de l’entreprise.

Le titulaire de la carte doit aussi souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle (franchise d’au plus 10 % des indemnités, arrêté du 1er septembre 1972, art. 2). La garantie financière est d’au moins 110 000 € par activité exercée ; elle est ramenée à 30 000 € par activité pendant les deux premières années d’exercice, sauf exceptions (décret n° 72-678, art. 30 et 32). Sous carte, la formation continue est de 14 heures par an ou 42 heures sur trois ans : voir notre formation loi ALUR.

Que risque une conciergerie qui exerce sans carte ?

Les peines encourues sont de six mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende pour l’exercice habituel sans carte (art. 14), et de deux ans et 30 000 € pour la réception ou la détention de fonds en violation de l’article 3, c’est-à-dire sans la carte ou la garantie financière requises (art. 16). Ce sont des maxima, non des peines automatiques.

Des conséquences civiles peuvent s’y ajouter : nullité du contrat conclu sans la carte requise, avec perte de la rémunération (décision de première instance rapportée, tribunal judiciaire de Tours, 28 janvier 2025), responsabilité envers le propriétaire si le montage lui cause un préjudice. Indépendamment de la loi Hoguet, l’intermédiaire répond aussi du numéro d’enregistrement et du changement d’usage (code du tourisme, art. L. 324-2-1 ; CCH, art. L. 651-2-1).

Avant de signer : le contrôle en cinq points

Cinq questions, posées par écrit avant chaque nouveau client, suffisent à repérer le montage à risque.

1. Qui est l’hôte sur la plateforme ? Le propriétaire doit rester titulaire du compte et de l’annonce.
2. Qui fixe le prix et accepte les réservations ? Le propriétaire, par validation écrite.
3. Où va l’argent ? Directement au propriétaire, par la plateforme ; la conciergerie facture ses prestations à part.
4. Que dit le contrat ? Des prestations décrites, pas un mandat de louer ni un pouvoir de signature.
5. Quelle carte, quelle garantie ? Si un acte relève de la loi : carte avec la bonne mention, garantie financière et assurance en cours de validité, copies au dossier.

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Questions fréquentes sur la conciergerie Airbnb et la carte professionnelle

Peut-on faire de la conciergerie Airbnb sans carte professionnelle ?

Oui pour les prestations matérielles — ménage, linge, maintenance, remise des clés — facturées au propriétaire, qui reste l’hôte et décide. En lecture prudente, non dès que la conciergerie gère l’annonce, le prix ou le calendrier, accepte les réservations ou reçoit des fonds : l’article 1er de la loi Hoguet, et l’article 16 si elle encaisse, peuvent s’appliquer.

Quelle différence entre la carte T et la carte G pour une conciergerie ?

La carte T (« Transactions sur immeubles et fonds de commerce ») couvre l’entremise de location ; sans garantie financière, aucun fonds ne peut être reçu. La carte G (« Gestion immobilière ») permet d’administrer le bien : encaisser, reverser, rendre compte, avec garantie financière. Qui commercialise puis encaisse pour le propriétaire cumule les deux.

Une conciergerie peut-elle encaisser les loyers à la place du propriétaire ?

Pas sans carte : recevoir ou détenir des fonds d’autrui à l’occasion d’une opération de la loi Hoguet, sans la carte et la garantie financière requises, est puni de deux ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (art. 16). Avec la mention « Gestion immobilière », elle peut encaisser sous mandat écrit, avec garantie financière et compte spécial.

Le statut de co-hôte Airbnb dispense-t-il de la carte professionnelle ?

Non : aucun texte n’en fait une exception. Le partage du versement par la plateforme évite que la conciergerie détienne les fonds, mais, selon la lecture prudente que nous retenons, créer ou gérer l’annonce, fixer le prix ou accepter les réservations relève de l’article 1er ; la question n’est pas tranchée, à notre connaissance, par la Cour de cassation.

Ce qu’il faut retenir

La question n’est pas « suis-je une conciergerie ? » mais « quels actes ai-je accomplis ? ». Tant que le propriétaire reste l’hôte, décide du prix, accepte les réservations et encaisse, la conciergerie exécute des prestations. Dès qu’elle commercialise ou manie l’argent d’autrui, la loi Hoguet entre en jeu.

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