Fiscalité LMNP et LMP en immobilier : Statuts, revenus locatifs et régimes fiscaux

La fiscalité LMNP et LMP en immobilier peut être un investissement lucratif, mais elle requiert une compréhension approfondie de tous ses aspects. Que ce soit le statut des loueurs meublés professionnels et non-professionnels, les revenus locatifs générés par la location d’un bien immobilier meublé ou encore le choix entre un régime réel ou forfaitaire pour l’imposition des revenus locatifs, nous allons explorer les possibilités fiscales offertes par la location immobilière meublée pour vous aider à prendre la décision qui optimise votre retour sur investissement.

Statut LMP et LMNP en immobilier

Le statut LMP et LMNP (Loueur en Meublé Professionnel et Loueur en Meublé Non-Professionnel) est un régime fiscal applicable à la location de biens immobiliers meublés. Ces statuts ont été créés afin d’encourager l’investissement immobilier et d’assurer une plus grande sécurité pour les loueurs.

Définition du statut LMP et LMNP

Le statut LMP est destiné aux personnes physiques ou morales qui exercent une activité de location meublée avec des recettes annuelles supérieures à 32 600 €. Le statut LMNP quant à lui permet aux personnes qui ne disposent pas d’un patrimoine suffisant pour obtenir le statut LMP, mais qui souhaitent bénéficier des avantages fiscaux offerts par ce type de location.

Conditions à remplir pour bénéficier du statut LMP et LMNP

• Les biens doivent être loués comme des résidences principales pendant au moins 9 mois sur douze ;
• Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 70 000 €;
• Le loueur doit exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole ;
• Le loueur ne doit pas être imposable sur le revenu global ;
• Le loueur doit respecter certaines conditions d’amortissement des biens meublés.

Avantages et inconvénients du statut LMP et LMNP

Les avantages fiscaux liés aux statuts LMP et LMNP sont nombreux. Tout d’abord, ils permettent aux loueurs de bénéficier d’exonérations partielles ou totales d’impôts sur les revenus générés grâce à la location de leur bien immobilier meublé.

De plus, les loueurs peuvent amortir leurs investissements en déduisant une partie des charges liées à l’achat du bien immobilier meublé ainsi que des frais annuels. Cependant, ces régimes fiscaux sont soumis au paiement de charges sociales non négligeables ainsi qu’à des frais annuels supplémentaires tels que les impôts locaux.

Régime fiscal des LMP et LMNP

Pour déterminer le régime fiscal applicable aux différents types de locations meublées, les loueurs peuvent choisir entre un régime réel ou un régime forfaitaire.

Régime fiscal applicable aux LMP et LMNP

Les loueurs peuvent opter pour le régime fiscal réel si leurs revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 € par an. Dans ce cas, ils doivent imputer l’intégralité des charges liées à la location de leur bien immobilier meublé, après déduction des frais annuels et autres coûts nécessaires à l’activité.

Les loueurs peuvent également opter pour le régime forfaitaire si leurs recettes annuelles se situent entre 32 601 et 70 000 €.

Charges déductibles des revenus locatifs

En fonction du type de statut choisi, les charges déductibles des revenus locatifs varient. Pour les statuts LMP et LMNP professionnels, les intérêts d’emprunt servant à l’acquisition du bien immobilier meublé peuvent être déduits à hauteur de 25% sur une période de 5 ans maximum.

De plus, 10 % des charges de fonctionnement (taxes locales, frais techniques) sont également déductibles.

Impôts et taxes applicables aux LMP et LMNP

Les loueurs en meublé professionnel ou non professionnel doivent verser une cotisation sociale basée sur une tranche progressive pouvant aller jusqu’à 12,8%. Les biens immobiliers meublés soumis au statut LMP sont en principe soumis à une contribution proportionnelle supplémentaire appelée « contribution sur l’activité commerciale ».

Enfin, les investisseurs ayant opté pour un régime fiscal réel devront payer l’impôt sur le revenu proportionnellement à leurs revenus locatifs.

Investissement immobilier en LMP et LMNP

Avantages fiscaux de l’investissement immobilier en LMP et LMNP

Lorsque les conditions requises sont remplies (9 mois de location par an), les loueurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques tels que :

• une exonération partielle ou totale de l’impôt sur le revenu ;
• la possibilité d’amortir le bien immobilier meublé ;
• la possibilité de déclarer un déficit foncier ;
• la possibilité de payer des cotisations sociales basées sur la tranche progressive ;
• et la possibilité d’opter pour un abattement forfaitaire de 50 % pour les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Frais liés à l’investissement immobilier en LMP et LMNP

Les frais relatifs aux investissements immobiliers en statut LMP et LMNP sont relativement élevés par rapport aux autres types d’investissement. En effet, le loueur devra payer des droits de mutation au moment de l’acquisition du bien immobilier meublé, un loyer annuel ainsi que des charges et taxes locales.

Exonération d’impôt sur le revenu des LMP et LMNP

Les loueurs professionnels ou non professionnels peuvent bénéficier d’une exonération partielle ou totale de l’impôt sur le revenu grâce au statut LMP et LMNP. Comme pour les autres régimes fiscaux, cette exonération est soumise à certaines conditions et seuls les investisseurs ayant opté pour un régime fiscal réel peuvent prétendre à une exonération partielle ou totale de l’impôt sur le revenu.

En conclusion, le statut LMP et LMNP permet aux loueurs de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants tels que des exonérations d’impôts, des amortissements et des déficits fiscaux. Cependant, il convient de noter que ce type d’investissement comporte également des inconvénients tels que des charges sociales importantes ainsi que des frais annuels supplémentaires qui doivent être pris en compte.

Il est donc conseillé aux futurs investisseurs dans l’immobilier meublé de prendre le temps d’analyser chaque situation afin de prendre une décision éclairée.