Nouveau contrat type de bail : ce qui change au 1er octobre 2026
À partir du 1er octobre 2026, le nouveau contrat type de bail fixé par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 s’impose à tout bail de résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1989, conclu ou renouvelé, qu’il porte sur un logement vide, meublé ou une colocation à bail unique. La clause résolutoire y est désormais imprimée, avec son délai de six semaines, et le modèle détaille trois motifs facultatifs de résiliation, dont un nouveau : le non-respect de la résidence principale. Les baux en cours, eux, ne changent pas.
Pour les agents immobiliers, les gestionnaires locatifs et les bailleurs qui rédigent eux-mêmes leurs contrats, l’échéance tombe dans quelques jours. Voici ce que le texte change vraiment, ce qu’il ne change pas, et les vérifications à faire avant de signer le prochain bail.
À retenir
- Date d’effet : contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les baux en cours restent régis par leur rédaction d’origine.
- Clause résolutoire : elle figure dans le modèle pour le loyer, les charges et le dépôt de garantie, avec effet six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
- Trois clauses facultatives : défaut d’assurance, troubles de voisinage constatés en justice et, nouveauté, non-respect de l’obligation de résidence principale.
- Pas de sanction propre à l’ancien modèle, mais chaque partie peut exiger à tout moment un bail conforme.
📄 Télécharger le contrat type officiel
- Contrats types de location en vigueur au 1er octobre 2026 : annexe 1 (logement vide) et annexe 2 (logement meublé) du décret n° 2015-587, sur Légifrance.
- Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, texte qui modifie ces contrats types.
- Journal officiel n° 0157 du 7 juillet 2026, disponible en version PDF authentifiée.
Légifrance permet d’enregistrer ou d’imprimer chaque texte au format PDF. Partez toujours de la version officielle : un modèle recopié sur un autre site peut être incomplet ou périmé.
Pourquoi le contrat type change maintenant
Le modèle de bail avait trois ans de retard sur la loi. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi « anti-squat », entrée en vigueur le 29 juillet 2023, a réécrit l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : tout bail d’habitation doit désormais contenir une clause résolutoire.
Le même texte a ramené de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire pour payer après un commandement. Or le contrat type, fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, n’avait pas suivi : retouché en août 2023 pour la performance énergétique, il présentait toujours la clause résolutoire comme facultative.
Résultat : chaque rédacteur devait adapter lui-même la clause. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, referme ce décalage en écrivant la clause dans le modèle lui-même.
Quels baux sont concernés, et à partir de quand
Le nouveau modèle s’impose aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Il couvre les deux contrats types du décret de 2015, location vide et location meublée, y compris lorsqu’ils servent à une colocation à bail unique.
| Situation | Nouveau modèle ? | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|---|
| Bail signé le 1er octobre 2026 ou après | Oui | Modèle obligatoire dès la signature, vide comme meublé. |
| Bail renouvelé à compter du 1er octobre 2026 | Oui | Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat. |
| Bail tacitement reconduit | En principe non | Aucun nouveau contrat n’est signé. Point non tranché par la jurisprudence. |
| Bail en cours signé avant le 1er octobre 2026 | Non | Aucun avenant n’est imposé au locataire en place. |
| Bail mobilité | Non | Il obéit à ses propres mentions (loi de 1989, art. 25-12 et suivants). |
| Colocation avec un bail par colocataire | Non | Hors du champ des contrats types. |
Attention à la notion de renouvellement. Elle suppose une démarche expresse, par exemple une offre de renouvellement assortie d’une hausse pour loyer manifestement sous-évalué (art. 17-2 de la loi de 1989), ou un nouveau bail signé à l’échéance.
La simple arrivée du terme sans congé ni offre entraîne une reconduction tacite, que la plupart des commentateurs distinguent du renouvellement visé par le décret. La question n’est toutefois pas tranchée par la jurisprudence.
✅ Notre conseil : ne faites pas signer d’avenant « de mise à jour » à un locataire en place. Rien ne l’impose, et une réécriture maladroite peut ouvrir une discussion sur d’autres clauses du bail.
EXEMPLETrois dossiers, trois réponses (cas fictif)
Lundi 5 octobre 2026, Sophie, gestionnaire locative, ouvre trois dossiers.
- Un T2 vide loué à un nouveau locataire, bail signé ce jour : nouveau contrat type obligatoire, avec la clause résolutoire imprimée.
- Un T3 loué depuis le 1er novembre 2023 : le bail de trois ans arrive à son terme le 31 octobre 2026. Ni congé ni offre de renouvellement, il est reconduit tacitement : en principe, rien à signer.
- Un studio meublé loué depuis mars 2026 : le bail court toujours, rien ne change.
👉 À retenir : ce n’est pas la date du jour qui compte, mais la date à laquelle le bail est signé ou renouvelé.
La clause résolutoire, désormais imprimée dans le bail
La rubrique consacrée à la clause résolutoire n’est plus une option du modèle. Elle prévoit que le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie.
La clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce commandement est délivré par un commissaire de justice : une lettre recommandée ne fait pas courir le délai.
Et sur le terrain ? Pour un bail signé à partir du 1er octobre, plus d’hésitation possible sur la rédaction. En revanche, les baux plus anciens gardent leur propre régime : pour ceux signés avant le 29 juillet 2023, la Cour de cassation a estimé, dans un avis du 13 juin 2024, que la loi nouvelle ne s’applique pas aux baux en cours : le délai stipulé, souvent deux mois, continue de s’appliquer.
📌 À lire également : clause résolutoire du bail d’habitation, six semaines ou deux mois selon la date du bail.
Trois clauses facultatives à choisir au cas par cas
À côté de la clause obligatoire, le modèle propose trois autres motifs de résiliation de plein droit, que les parties retiennent ou non. Avec les impayés, ce sont les seuls que la loi admet (art. 4 g de la loi de 1989). Les deux premiers existaient déjà ; seul le motif résidence principale, issu de la loi du 19 novembre 2024, est nouveau.
| Clause facultative | Condition | Quand elle joue |
|---|---|---|
| Défaut d’assurance des risques locatifs | Le locataire ne justifie pas de son assurance (art. 7 g). | Un mois après un commandement demeuré infructueux. |
| Troubles de voisinage | Manquement à l’obligation d’user paisiblement des lieux, constaté par une décision de justice passée en force de chose jugée. | Une fois la décision passée en force de chose jugée, c’est-à-dire non susceptible d’un recours suspensif. |
| Non-respect de la résidence principale | Logement soumis à la servitude de l’article L.151-14-1 du code de l’urbanisme. | À l’expiration du délai fixé par la mise en demeure du maire. |
✅ Notre conseil : la clause assurance mérite presque toujours d’être retenue, car elle donne au bailleur un levier rapide. La clause troubles de voisinage, elle, suppose une décision passée en force de chose jugée : utile, mais pas rapide. Consignez le choix du bailleur dans le dossier.
EXEMPLEÀ quoi sert la clause « assurance » ? (cas fictif)
Un locataire ne renvoie pas son attestation d’assurance habitation.
- Bail avec la clause : le bailleur fait délivrer un commandement par commissaire de justice le 5 janvier 2027. Si, passé le 5 février, le locataire n’a toujours rien fourni, la clause joue : le juge n’a plus qu’à constater la résiliation.
- Bail sans la clause : le bailleur doit demander au juge de résilier le bail en prouvant que le manquement est suffisamment grave. La procédure est plus longue et son issue plus incertaine.
👉 À retenir : retenir la clause ne coûte rien à la signature et peut faire gagner un temps précieux le jour où survient un problème.
La servitude de résidence principale entre dans le modèle
Le modèle permet désormais de mentionner, le cas échéant, que le logement est soumis à une servitude de résidence principale. Cet outil a été créé par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, sur les meublés de tourisme.
Il autorise le plan local d’urbanisme (PLU) à réserver à la résidence principale les constructions nouvelles de logements de certains secteurs et, depuis 2025, certains logements issus de la transformation de bâtiments non résidentiels. Pour l’intermédiaire, l’enjeu est lourd : la servitude doit être mentionnée dans les contrats de location, à peine de nullité.
📌 À lire également : servitude de résidence principale, les vérifications de l’agent immobilier.
Les autres retouches à connaître
- Téléphone portable des parties : le modèle ajoute une mention facultative dans l’identification du bailleur et du locataire. Pratique pour les relances, elle n’est pas exigée.
- Aides au logement : l’article 2 du décret ajuste, au 1er janvier 2027, des dispositions réglementaires du livre VIII du code de la construction et de l’habitation relatives aux aides personnelles au logement. Il ne touche pas à la rédaction du bail.
Ancien modèle après le 1er octobre : quel risque ?
Le décret ne prévoit aucune sanction propre. Mais la loi de 1989 permet à chaque partie d’exiger de l’autre, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme (art. 3).
Le vrai risque est ailleurs. Un bail sans clause assurance prive le bailleur d’un levier ; un bail qui omet une servitude de résidence principale peut être annulé. Dans les deux cas, l’agent ou le gestionnaire, tenu d’un devoir de conseil, sera le premier interrogé.
⚠️ Attention : les modèles téléchargés avant l’été circulent encore dans les agences et les logiciels. Un bail signé le 2 octobre sur une trame de 2015 reste un bail signé sur une trame périmée.
La check-list de l’agent et du gestionnaire
Cinq réflexes à prendre avant de signer le prochain bail d’habitation :
- Mettre à jour les trames : logiciel de gestion, modèles de traitement de texte, bail en ligne. Supprimez les anciennes versions pour qu’aucun collaborateur ne les réutilise.
- Trier le portefeuille : listez les baux dont le terme approche et distinguez ceux qui seront renouvelés de ceux qui seront reconduits.
- Choisir les clauses facultatives avec le bailleur et garder une trace écrite de ce choix.
- Vérifier le PLU pour tout logement neuf ou issu de la transformation d’un bâtiment non résidentiel, situé en zone tendue ou dans une commune comptant plus de 20 % de résidences secondaires.
- Former l’équipe : négociateurs, assistants et gestionnaires doivent connaître le nouveau modèle, le délai de six semaines et ses exceptions.
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Questions fréquentes
Le nouveau contrat type de bail s’applique-t-il aux baux en cours ?
Non. Le décret n° 2026-596 vise les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Un bail signé avant cette date reste régi par sa rédaction d’origine, jusqu’à son éventuel renouvellement. Aucun avenant n’est imposé au locataire en place.
Un bail tacitement reconduit après le 1er octobre 2026 doit-il être refait ?
En principe non. Le décret vise les contrats conclus ou renouvelés, et la reconduction tacite n’implique la signature d’aucun nouveau contrat. Le point n’est pas tranché par la jurisprudence : rien n’interdit de proposer le nouveau modèle lors d’un renouvellement exprès.
Quel est le délai de la clause résolutoire dans le nouveau bail ?
Six semaines après un commandement de payer resté sans effet, pour les impayés de loyer, de charges ou de dépôt de garantie. Pour le défaut d’assurance, le délai est d’un mois. Les baux signés avant le 29 juillet 2023 peuvent conserver un délai contractuel de deux mois.
Le numéro de téléphone du locataire est-il obligatoire dans le bail ?
Non. Le nouveau contrat type ajoute une mention facultative pour le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire. Elle facilite les échanges et les relances, mais son absence n’affecte pas la validité du bail.
Ce qu’il faut retenir
Le nouveau contrat type ne bouleverse pas le droit du bail : il aligne enfin le modèle sur la loi de 2023, clause résolutoire et délai de six semaines compris, et ouvre la porte à la servitude de résidence principale. Le piège est pratique : des trames périmées, des baux reconduits confondus avec des baux renouvelés, une servitude oubliée.
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Sources (consultées le 28 septembre 2026) : décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, JO n° 0157 du 7 juillet 2026 · loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3, 4 g, 7 g, 17-2 et 24 · loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 · Cass. 3e civ., avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 · loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 · code de l’urbanisme, art. L.151-14-1.
Article rédigé par l’équipe pédagogique de Formera, organisme de formation certifié Qualiopi pour les professionnels de l’immobilier, de l’assurance et du crédit. À jour au 28 septembre 2026.