Clause résolutoire du bail d’habitation : 6 semaines ou 2 mois ?

La clause résolutoire d’un bail d’habitation met fin au bail de plein droit en cas d’impayé, mais seulement six semaines après un commandement de payer resté sans effet, pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023. Pour les baux plus anciens, le délai prévu au contrat, souvent deux mois, reste la règle : la Cour de cassation l’a indiqué dans un avis de 2024. Et à compter du 1er octobre 2026, la clause est imprimée dans le contrat type.

Trois générations de baux cohabitent donc dans un même portefeuille de gestion. Se tromper de délai, c’est offrir au locataire un moyen de contester la résiliation et perdre des semaines devant le juge. Mise au point, texte par texte.

Clause résolutoire : de quoi parle-t-on ?

La clause résolutoire prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement précis du locataire. Le juge n’apprécie pas la gravité de la faute : il vérifie la régularité du commandement, puis constate que la clause est acquise.

La loi du 6 juillet 1989 limite strictement les motifs admis. Sont possibles :

• Loyer ou charges impayés aux termes convenus : effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
• Dépôt de garantie non versé : même régime que le loyer.
• Défaut d’assurance des risques locatifs : effet un mois après un commandement demeuré infructueux (art. 7 g).
• Troubles de voisinage : manquement à l’obligation d’user paisiblement des lieux, constaté par une décision de justice passée en force de chose jugée.
• Non-respect de la résidence principale dans un secteur soumis à la servitude de l’article L.151-14-1 du code de l’urbanisme, après mise en demeure du maire.

Six semaines ou deux mois : la date du bail décide

Le délai dépend de la date de signature du bail, pas de la date de l’impayé. C’est un point souvent négligé.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, a ramené le délai de deux mois à six semaines dans l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mais dans son avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), la Cour de cassation a précisé que ces dispositions ne modifient pas les délais figurant dans les clauses des baux en cours à leur entrée en vigueur.

Reste une zone grise : le bail signé avant juillet 2023 puis renouvelé ou tacitement reconduit après cette date. Saisie de la question, la Cour de cassation l’a déclarée irrecevable dans son avis de 2024 : elle n’est donc pas tranchée, et les commentateurs restent partagés.

📌 À lire également : nouveau contrat type de bail, ce qui change au 1er octobre 2026.

📄 Le nouveau contrat type officiel : téléchargez les modèles de bail vide et meublé en vigueur au 1er octobre 2026 sur Légifrance (annexes 1 et 2 du décret n° 2015-587).

Le commandement de payer, acte par lequel tout commence

Pas de clause résolutoire sans commandement de payer délivré par un commissaire de justice. Une mise en demeure par lettre recommandée, même avec accusé de réception, ne fait pas courir le délai.

L’article 24 de la loi de 1989 impose plusieurs mentions à peine de nullité du commandement, notamment :

1. le délai dont dispose le locataire pour payer sa dette ;
2. le montant mensuel du loyer et des charges ;
3. le décompte de la dette ;
4. l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5. la possibilité de saisir le juge pour demander des délais de paiement ;
6. la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée.

Si un tiers s’est porté caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard.

Devant le juge : ce que la loi de 2023 a changé

À l’expiration du délai, le bailleur assigne le locataire pour faire constater la résiliation. La loi de 2023 a resserré les marges du juge.

• Bailleur personne morale (hors société civile familiale) : l’assignation ne peut être délivrée qu’après un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), à peine d’irrecevabilité.
• Notification au préfet : l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande.
• Délais de paiement : le juge peut en accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, dans la limite de trois ans, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.
• Effet des délais respectés : si le locataire s’acquitte de sa dette dans les délais et selon les modalités fixés par le juge, la clause est réputée ne pas avoir joué.

Autrement dit, le locataire qui n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience se prive lui-même de délais. C’est un argument à mettre en avant dès le premier contact.

La méthode du gestionnaire face au premier impayé

Chaque semaine perdue avant le commandement allonge d’autant la procédure. La méthode tient en cinq étapes.

1. Relancer par écrit dès le premier incident, avec un décompte clair.
2. Identifier le délai applicable : date de signature du bail et rédaction exacte de la clause.
3. Déclarer le sinistre à l’assureur si une garantie loyers impayés couvre le bail, dans les délais du contrat.
4. Faire délivrer le commandement sur un décompte vérifié, puis le faire signifier à la caution sous quinze jours.
5. Assigner à l’expiration du délai, après saisine de la CCAPEX deux mois plus tôt si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile familiale, et en respectant la notification au préfet six semaines avant l’audience.

📌 À lire également : sinistre loyers impayés, les délais de déclaration à ne pas rater.

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Questions fréquentes

Quel est le délai de la clause résolutoire d’un bail d’habitation ?

Six semaines au minimum après un commandement de payer resté sans effet, pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023. Pour les baux antérieurs, le délai stipulé dans la clause, en général deux mois, continue de s’appliquer selon l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024.

Une lettre recommandée suffit-elle à déclencher la clause résolutoire ?

Non. Le délai ne court qu’à compter d’un commandement de payer délivré par un commissaire de justice et comportant les mentions de l’article 24 de la loi de 1989. Une mise en demeure par courrier reste utile pour la relance, mais elle ne déclenche rien.

Peut-on prévoir une clause résolutoire pour sous-location non autorisée ?

Non. La loi de 1989 limite les motifs de résiliation de plein droit aux impayés, au défaut d’assurance, aux troubles de voisinage constatés en justice et au non-respect de la résidence principale en secteur réservé. Toute autre cause est réputée non écrite.

Le locataire peut-il éviter la résiliation en payant après le délai ?

Oui, si le juge, saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, suspend les effets de la clause en accordant des délais de paiement, et que le locataire les respecte : la clause est alors réputée ne pas avoir joué. Encore faut-il qu’il puisse régler sa dette et qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Ce qu’il faut retenir

Avant tout commandement, un seul réflexe : regarder la date du bail. Six semaines au minimum depuis le 29 juillet 2023, le délai du contrat avant, et la clause imprimée dans le contrat type à compter du 1er octobre 2026.

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Sources (consultées le 28 septembre 2026) : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 4 g, 7 g et 24 · loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 · Cass. 3e civ., avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 · décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 · code de l’urbanisme, art. L.151-14-1.

Article rédigé par l’équipe pédagogique de Formera, organisme de formation certifié Qualiopi pour les professionnels de l’immobilier, de l’assurance et du crédit. À jour au 28 septembre 2026.