Servitude de résidence principale : ce que l’agent doit vérifier
La servitude de résidence principale permet à une commune d’imposer, par son plan local d’urbanisme, que les logements neufs de certains secteurs soient occupés à titre de résidence principale. Créée par la loi Le Meur du 19 novembre 2024, elle doit être mentionnée dans les contrats de vente et de location, à peine de nullité. À compter du 1er octobre 2026, le contrat type de bail prévoit en outre une clause pour la faire respecter.
Pour l’agent immobilier, c’est une vérification de plus à intégrer au dossier. Et une faute susceptible d’engager sa responsabilité en cas d’oubli, puisque l’acte encourt la nullité. Voici comment la repérer, ce qu’elle impose et ce que risque chacun.
À retenir
- Où : dans les secteurs délimités par le PLU, en zone urbaine ou à urbaniser, de communes situées en zone tendue ou comptant plus de 20 % de résidences secondaires.
- Quoi : les constructions nouvelles de logements autorisées après l’instauration de la servitude et, si le PLU le prévoit, certains logements issus de la transformation de bâtiments non résidentiels. Les logements existants non transformés ne sont pas visés.
- Résidence principale : un logement occupé au moins huit mois par an.
- Vente et location : mention expresse obligatoire, à peine de nullité.
- Sanctions : mise en demeure du maire, astreinte jusqu’à 1 000 € par jour dans la limite de 100 000 €, nullité du contrat qui omet la mention et, si le bail contient la clause facultative, résiliation de plein droit.
Une servitude née de la loi Le Meur
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, qui renforce les outils de régulation des meublés de tourisme, a créé l’article L.151-14-1 du code de l’urbanisme, modifié depuis à plusieurs reprises. Son objectif : empêcher que les logements construits dans les zones sous tension ne partent tous en résidences secondaires ou en locations touristiques.
Le règlement du PLU peut délimiter des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont réservées à un usage exclusif de résidence principale. Trois conditions doivent être réunies :
- Une commune éligible : elle est située en zone tendue, où s’applique la taxe sur les logements vacants, ou ses résidences secondaires représentent plus de 20 % des immeubles à usage d’habitation.
- Un secteur situé en zone urbaine (U) ou à urbaniser (AU) du PLU.
- Un logement visé par le texte : une construction nouvelle autorisée après l’entrée en vigueur de la servitude ou, si le PLU l’a prévu, un logement issu de la transformation d’un bâtiment à destination autre que d’habitation (loi n° 2025-541 du 16 juin 2025). Les logements existants sans transformation n’y sont pas soumis.
EXEMPLEDeux immeubles, deux régimes (cas fictif)
Dans une commune du littoral où les résidences secondaires dépassent 20 % des logements, le PLU est modifié en mars 2026 pour créer un secteur réservé à la résidence principale.
- Résidence « Les Pins », permis de construire accordé en 2024 : les appartements ne sont pas soumis à la servitude, car ils ont été autorisés avant son instauration.
- Résidence « Les Dunes », permis accordé en juin 2026 dans le même secteur : tous les logements sont réservés à la résidence principale. Chaque vente et chaque bail devront le mentionner.
👉 À retenir : même rue, même vue sur la mer, mais pas les mêmes règles : c’est la date de l’autorisation qui fait la différence.
Résidence principale : une définition stricte
La définition applicable est celle de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par le preneur, son conjoint ou une personne à charge.
Concrètement, un logement soumis à la servitude ne peut servir ni de résidence secondaire ni de pied-à-terre, ni être exploité comme meublé de tourisme, hormis la location temporaire de sa résidence principale par l’occupant, dans les limites du code du tourisme. C’est un changement de cible complet pour l’investisseur qui achète dans le neuf.
EXEMPLEL’investisseur qui voulait louer aux touristes (cas fictif)
Marc veut acheter un T2 dans la résidence « Les Dunes » pour y passer ses vacances et le louer aux touristes le reste de l’été.
- Impossible : le logement doit être la résidence principale de son occupant, au moins huit mois par an.
- Ce qu’il peut faire : le louer, vide ou meublé, à un locataire qui en fait sa résidence principale, avec un bail qui mentionne la servitude.
- Ce que l’agent doit faire : l’en informer dès la première visite, avant toute offre d’achat.
👉 À retenir : dans un secteur réservé, on n’achète pas une résidence secondaire, on achète un logement occupé à l’année.
Dans le bail : mention obligatoire et clause de résiliation
Le contrat de location d’un logement soumis à la servitude doit la mentionner expressément. À défaut, il encourt la nullité.
Le nouveau contrat type, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 (décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026), en tire deux conséquences :
- une mention de la servitude, à compléter le cas échéant ;
- une clause facultative de résiliation de plein droit pour non-respect de l’obligation de résidence principale. Selon l’article 4 g de la loi de 1989, elle joue à l’expiration du délai fixé par la mise en demeure du maire.
Cette clause rejoint la courte liste des motifs de résiliation de plein droit admis par l’article 4 g de la loi de 1989, aux côtés des impayés (loyer, charges, dépôt de garantie), du défaut d’assurance et des troubles de voisinage constatés par une décision passée en force de chose jugée. Leurs délais respectifs sont détaillés dans notre article sur la clause résolutoire du bail d’habitation.
✅ Notre conseil : ajoutez la vérification du PLU à votre fiche de prise de mandat de gestion. C’est à la mise en location que l’on a le temps de chercher, pas le jour de la signature.
📌 À lire également : nouveau contrat type de bail, ce qui change au 1er octobre 2026.
📄 Le nouveau contrat type officiel : téléchargez les modèles de bail vide et meublé en vigueur au 1er octobre 2026 sur Légifrance (annexes 1 et 2 du décret n° 2015-587).
À la vente : un bien qui change de clientèle
La servitude suit le logement. La promesse et l’acte de vente doivent eux aussi la mentionner expressément, sous la même sanction de nullité.
L’impact commercial est immédiat. L’acquéreur qui cherche une résidence secondaire ou un investissement en location touristique ne pourra pas l’utiliser ainsi : il faut le savoir avant d’estimer le bien, de rédiger l’annonce et de sélectionner les visiteurs.
⚠️ Attention : découvrir la servitude chez le notaire, c’est souvent perdre la vente. Informez l’acquéreur dès la visite et faites-la figurer dans l’offre d’achat.
Comment savoir si un logement est concerné
La vérification prend quelques minutes si l’on suit toujours le même ordre :
- Situer la commune : zone tendue, ou part de résidences secondaires supérieure à 20 %.
- Consulter le PLU en vigueur, communal ou intercommunal, sur le Géoportail de l’urbanisme : règlement écrit et plan de zonage, à la recherche d’un secteur réservé à la résidence principale.
- Comparer les dates : la servitude ne vise que les logements autorisés après son instauration. Demandez l’arrêté de permis de construire.
- Relire le titre de propriété du vendeur ou du bailleur, qui doit mentionner la servitude s’il a été signé après son instauration.
- En cas de doute, interroger la mairie par écrit et conserver la réponse au dossier.
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Ce que risquent le propriétaire, le locataire et l’intermédiaire
- Le propriétaire ou le locataire : après l’avoir invité à présenter ses observations, le maire peut le mettre en demeure de respecter l’obligation dans un délai d’un an au plus, prorogeable une fois. À défaut, une astreinte de 1 000 € par jour au plus peut s’appliquer, dans la limite de 100 000 € (code de l’urbanisme, art. L.481-4).
- Le bail : s’il contient la clause facultative, il est résilié de plein droit à l’expiration du délai de la mise en demeure.
- Le contrat : sans la mention expresse de la servitude, la vente ou le bail encourt la nullité.
- L’intermédiaire : tenu d’un devoir de conseil, il pourra voir sa responsabilité recherchée si l’acte qu’il a préparé est annulé.
Se former à la loi Le Meur et au nouveau bail
La servitude de résidence principale se trouve au croisement de trois matières : l’urbanisme, la location meublée et le bail d’habitation. Formera propose une formation en ligne pour chacune.
- Formation Location meublée et meublé de tourisme (4 heures) : la loi Le Meur, l’enregistrement, le changement d’usage, le plafond de nuitées et le DPE.
- Formation Règles de l’urbanisme (7 heures) : lire un PLU, repérer les servitudes et choisir la bonne autorisation d’urbanisme, au titre de la formation continue loi ALUR.
- Formation Location et baux (2 heures) : le socle du bail d’habitation, au titre de la formation continue loi ALUR.
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Questions fréquentes
Qu’est-ce que la servitude de résidence principale ?
C’est une règle que le PLU peut instaurer depuis la loi du 19 novembre 2024 (code de l’urbanisme, art. L.151-14-1). Dans les secteurs délimités, les constructions nouvelles de logements doivent être occupées à titre de résidence principale, c’est-à-dire au moins huit mois par an.
Un logement ancien peut-il être soumis à la servitude ?
En principe non : la servitude vise les constructions nouvelles de logements autorisées après son instauration. Mais depuis la loi du 16 juin 2025, le PLU peut aussi l’imposer aux logements issus de la transformation de bureaux ou d’autres bâtiments non résidentiels : un appartement créé dans un immeuble de bureaux reconverti peut donc être concerné.
Que se passe-t-il si le bail ne mentionne pas la servitude ?
Le contrat de location, comme la promesse ou l’acte de vente, doit mentionner expressément la servitude, à peine de nullité. L’omission expose le bail à l’annulation et peut engager la responsabilité de celui qui l’a rédigé.
Comment savoir si une commune a instauré la servitude ?
Consultez le règlement et le plan de zonage du PLU en vigueur, par exemple sur le Géoportail de l’urbanisme, puis vérifiez la date de l’autorisation de construire. En cas de doute, interrogez le service urbanisme de la mairie par écrit.
Ce qu’il faut retenir
La servitude de résidence principale suppose une modification du PLU : elle reste donc localisée, mais toute commune éligible peut l’instaurer par son PLU ou le PLU intercommunal. Pour l’agent, la règle est simple : pour tout logement neuf ou issu d’une transformation dans ces communes, on vérifie le PLU avant de signer quoi que ce soit.
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Sources (consultées le 28 septembre 2026) : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 · code de l’urbanisme, art. L.151-14-1 et L.481-4 · loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 2 et 4 g · décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 · Cheuvreux Notaires, « Création d’une servitude de résidence principale dans les plans locaux d’urbanisme ».
Article rédigé par l’équipe pédagogique de Formera, organisme de formation certifié Qualiopi pour les professionnels de l’immobilier, de l’assurance et du crédit. À jour au 28 septembre 2026.