Réforme du bail commercial : ce qui change et depuis quand
La réforme du bail commercial 2026 (loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en vigueur le 28 mai) change six règles : loyer mensuel de droit, garanties plafonnées à un trimestre de loyer, dépôt rendu en trois mois, clause « tunnel » sur l’ILC, clause résolutoire durcie et droit de préférence recentré. Chaque mesure a sa date d’application.
Ces nouveautés sont intégrées à la formation « Bail commercial – Maîtriser et sécuriser le bail 3-6-9 » de Formera (14 heures d’e-learning, loi ALUR). Voici le calendrier, les clauses à revoir et les pièges du terrain.
À retenir
- Depuis le 28 mai 2026 : mensualisation (baux en cours compris), clause tunnel et clause résolutoire réformée.
- Garanties limitées à un trimestre de loyer dans les baux de commerce conclus ou renouvelés depuis la promulgation ; lecture prudente : plafond global.
- Depuis le 26 août 2026 : dépôt rendu dans les trois mois de la remise des clés ; en cas de vente des murs, l’acquéreur restitue.
- Bureaux purs et entrepôts échappent à la mensualisation et au plafond, pas à la clause résolutoire réformée.
Réforme du bail commercial : le calendrier d’application
Publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, la loi traite des baux en ses articles 61, 62 et 63 ; les numéros « 24 » ou « 24 A » encore cités sont ceux du projet.
Premier piège : chaque mesure a sa propre règle transitoire (Service-Public Entreprendre, 29 mai 2026).
| Mesure | C. com. | Baux concernés | Application |
|---|---|---|---|
| Loyer mensuel sur demande | L.145-32-1 | Commerce et services ; baux en cours et nouveaux | 28 mai 2026 |
| Clause tunnel | L.145-38-1 | Baux indexés sur l’ILC | 28 mai 2026 |
| Délais de paiement et clause résolutoire | L.145-41 | Tous les baux commerciaux | Demandes introduites depuis le 28 mai 2026 |
| Droit de préférence recentré | L.145-46-1 | Ventes de locaux | Mutations après le 26 mai 2026 |
| Garanties plafonnées à un trimestre | L.145-40 al. 2 | Commerce et services ; baux conclus ou renouvelés | Promulgation (26 mai 2026) |
| Restitution : 3 mois (dépôt), 6 mois (autres garanties) | L.145-40 al. 4 | Baux en cours compris | Remises de clés depuis le 26 août 2026 |
| Restitution transmise au nouveau bailleur | L.145-40 al. 3 | Vente, donation, succession des murs | Mutations depuis le 26 août 2026 |
💡 Bon à savoir : pour le plafond, Bercy retient le 26 mai 2026 (promulgation), la fiche Service-Public F36538 le 28 mai. Pour un bail signé le 26 ou le 27 mai, appliquez le plafond.
Loyer : mensualisation de droit et clause tunnel
Le locataire peut exiger un loyer mensuel
Selon le nouvel article L.145-32-1, « le paiement mensuel du loyer est de droit » lorsque le preneur d’un local de commerce de détail ou de gros, ou de services à caractère commercial ou artisanal, le demande. Le bailleur ne peut pas refuser.
- Condition : aucun arriéré de loyer ou de charges, sauf contestation préalable.
- Effet : à l’échéance suivante prévue par le bail, baux en cours compris.
- Ordre public : l’article rejoint la liste de L.145-15 ; une clause de loyer « payable trimestriellement » ne peut plus bloquer la demande.
Le texte n’impose aucune forme : conseillez une lettre recommandée, qui date la bascule des appels de loyer.
⚠️ Attention : seul un arriéré non contesté bloque la demande. Bureaux purs et entrepôts restent hors champ, comme l’indique la fiche Service-Public sur le dépôt de garantie, qui vise les mêmes locaux.
EXEMPLELa bascule au loyer mensuel (cas fictif)
Une boutique est louée 36 000 € HT par an, payables par trimestre d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. Le 5 octobre 2026, le commerçant, à jour de ses loyers, demande par lettre recommandée à payer chaque mois.
- 10 octobre 2026 : le bailleur reçoit la demande. Il ne peut pas la refuser (C. com. art. L.145-32-1).
- 1er janvier 2027 : à l’échéance suivante prévue par le bail, le loyer devient mensuel : 3 000 € HT par mois au lieu de 9 000 € par trimestre.
- Et s’il avait eu un arriéré non contesté ? Le bailleur aurait pu écarter la demande tant que la dette n’était pas réglée.
- Point non tranché : le texte ne dit pas si le loyer mensuel se paie d’avance ou à terme échu. Mieux vaut le fixer par avenant.
👉 À retenir : la demande ne prend effet qu’à l’échéance suivante du bail, et seulement pour un locataire à jour.
La clause « tunnel » sur l’ILC est autorisée
L’article L.145-38-1 autorise la clause qui encadre « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse » la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux (ILC).
Au premier trimestre 2026, l’ILC a reculé de 0,45 % sur un an (Insee, 24 juin 2026). Une clause qui n’indexe qu’à la hausse est réputée non écrite par la jurisprudence ; un tunnel symétrique, par exemple ± 2 % par an (hypothèse), protège les deux parties.
Deux limites : l’ILAT des bureaux n’est pas visé, et la validité des clauses tunnel antérieures au 28 mai 2026 n’est pas tranchée.
Dépôt de garantie : plafond, restitution et vente des murs
Un trimestre de loyer au maximum
Pour les locaux visés par L.145-32-1, les sommes versées en garantie « ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre » (C. com. art. L.145-40, al. 2). Il en va de même de « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature ». Ces sommes ne portent pas intérêt.
Faut-il additionner dépôt, caution et garantie bancaire ? Pour economie.gouv.fr, « le dépôt de garantie et l’ensemble des garanties exigées par le bailleur ne peuvent pas dépasser l’équivalent d’un trimestre de loyer ». Certains avocats lisent un plafond par catégorie. Faute de jurisprudence connue, retenez la lecture globale.
✅ Notre conseil : le texte ne dit ni « hors taxes » ni « hors charges ». Calculez le plafond sur le loyer principal HT hors charges, base la moins contestable.
Cas pratique : le dépôt de six mois
Hypothèses pédagogiques : en juillet 2026, des bailleurs toulousains louent une boutique 36 000 € HT par an, soit 9 000 € par trimestre. Ils exigent six mois de dépôt et une garantie bancaire à première demande de trois mois.
| Garantie | Demande initiale | Proposition (plafond global) |
|---|---|---|
| Dépôt de garantie | 18 000 € | 4 500 € |
| Garantie à première demande | 9 000 € | 4 500 € |
| Total | 27 000 € (3 trimestres) | 9 000 € (1 trimestre) |
La demande triple le plafond, et même une lecture « par catégorie » ne sauverait pas le dépôt de six mois. L.145-40 étant d’ordre public (L.145-15), la clause s’expose à être réputée non écrite.
Restitution : trois mois après la remise des clés
Pour toute remise des clés depuis le 26 août 2026, baux en cours compris, le dépôt est rendu « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois » à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
Les retenues doivent être « dûment justifiées » ; les autres garanties sont restituées sous six mois, mainlevées comprises. Réflexe du gestionnaire : récépissé daté, état des lieux de sortie (L.145-40-1), retenues chiffrées sur factures.
⚠️ Attention : ces règles de restitution et de vente des murs ne renvoient pas aux seuls locaux de commerce. Tant que la jurisprudence n’a pas tranché, appliquez-les aussi aux baux de bureaux.
Vente des murs : l’acquéreur restitue
Pour toute vente, donation ou succession depuis le 26 août 2026, l’obligation de restituer le dépôt passe au nouveau bailleur (L.145-40, al. 3). Les autres garanties deviennent caduques ; l’ancien bailleur a six mois pour les mainlevées.
L’agent qui vend des murs occupés règle donc dans l’avant-contrat le sort du dépôt encaissé par le vendeur. Pour chiffrer ces murs à partir du loyer et de la valeur locative, voyez la formation à l’expertise immobilière en valeur vénale.
Clause résolutoire : des délais de paiement sous conditions
Le socle demeure : la clause ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer infructueux, qui doit mentionner ce délai à peine de nullité (C. com. art. L.145-41).
Le juge peut toujours accorder des délais (C. civ. art. 1343-5) et suspendre la clause, mais seulement si deux conditions cumulatives sont réunies :
- la capacité du preneur à régler la dette locative ;
- la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
La règle vaut pour tous les baux commerciaux, bureaux compris, et pour les demandes introduites depuis le 28 mai 2026.
✅ Notre conseil : côté bailleur, tenez un décompte séparant arriéré et loyer courant : il montrera à l’audience si le loyer a repris. Côté locataire, reprenez le loyer courant dès le commandement.
Droit de préférence : un champ recentré
Le mécanisme de L.145-46-1 demeure : prix et conditions notifiés à peine de nullité, un mois pour accepter, deux mois pour réaliser la vente, quatre avec un prêt. Seul le champ change, pour les mutations postérieures au 26 mai 2026.
- Local commercial : destiné « à titre principal » au commerce de détail ou de gros ou à des services commerciaux, réserves comprises.
- Exclus : les locaux « à usage exclusif de bureau » et les entrepôts.
- Local artisanal : défini par une liste d’activités fixée par décret en Conseil d’État ; vérifiez sa parution avant d’écarter le droit.
Ce que la réforme ne change pas
Durée, congé, renouvellement, indemnité d’éviction : pas touchés. L’interdiction de refacturer la taxe foncière, débattue pendant la navette, n’a pas été retenue : la taxe reste imputable au preneur si l’inventaire des charges la prévoit (C. com. art. L.145-40-2 et R.145-35).
Les réflexes du professionnel : 6 contrôles sur chaque bail
Reprenez modèles et dossiers en cours dans cet ordre :
- Qualifier le local : commerce ou services, bureau pur, entrepôt ? Il décide de la mensualisation, du plafond et du droit de préférence.
- Dater le bail : conclu ou renouvelé depuis la promulgation, il subit le plafond.
- Totaliser les garanties : dépôt, garantie bancaire et caution dans un trimestre de loyer.
- Revoir l’indexation : clause ILC jouant dans les deux sens, tunnel symétrique si besoin.
- Mettre à jour la restitution : trois mois, six mois, retenues justifiées, remise des clés.
- Préparer la vente des murs : droit de préférence selon la nouvelle définition, sort du dépôt, mainlevées.
⚠️ Attention : le piège courant est de réutiliser pour une boutique un modèle d’avant mai 2026. Dépôt de six mois, loyer « exclusivement trimestriel », restitution « sous six mois » : trois clauses qui ne tiennent plus face à l’ordre public de L.145-15.
Se former au bail commercial réformé
La formation « Bail commercial – Maîtriser et sécuriser le bail 3-6-9 » intègre la loi du 26 mai 2026 dans ses dix modules : 14 heures d’e-learning, 300 €, valables pour l’obligation de formation continue loi ALUR (décret n° 2016-173), avec attestation.
- Qualifier et rédiger : statut, bail dérogatoire, occupation précaire, annexes obligatoires.
- Loyer et exécution : indexation, clause tunnel, mensualisation, charges (R.145-35).
- Vie et fin du bail : cession, vente des murs, impayés, renouvellement, éviction, fiscalité.
- Atelier : simulateur en 7 onglets, 120 cartes de révision, livret PDF.
Vous formez une équipe ? Demandez votre devis de formation. À compléter par la formation Fonds de commerce CHR (cession du bail avec le fonds) et la formation en fiscalité immobilière niveau expert (TVA sur les loyers).
Questions fréquentes
Quand la réforme du bail commercial entre-t-elle en vigueur ?
Le 28 mai 2026, mais pas d’un bloc. Mensualisation, clause tunnel et clause résolutoire jouent depuis cette date ; le plafond des garanties vise les baux conclus ou renouvelés depuis la promulgation du 26 mai ; la restitution en trois mois et la transmission à l’acquéreur des murs, depuis le 26 août 2026.
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie d’un bail commercial ?
Un trimestre de loyer, pour un local de commerce ou de services loué ou renouvelé depuis fin mai 2026 (C. com. art. L.145-40). Le plafond couvre aussi cautions et garanties bancaires, et Bercy l’applique à l’ensemble des garanties. Les bureaux purs, les entrepôts et les baux antérieurs ne sont pas plafonnés.
Un locataire commercial peut-il imposer le paiement mensuel du loyer ?
Oui, s’il exerce un commerce de détail ou de gros ou une activité de services commerciale ou artisanale, et s’il n’a pas d’arriéré non contesté. La demande prend effet à l’échéance suivante, même dans un bail en cours, et aucune clause ne peut l’écarter (C. com. art. L.145-32-1 et L.145-15).
La réforme s’applique-t-elle aux baux en cours ?
En partie. La mensualisation, la clause résolutoire réformée et les délais de restitution (remises de clés depuis le 26 août 2026) s’appliquent aux baux en cours. Le plafond d’un trimestre ne vise que les baux conclus ou renouvelés depuis la promulgation : un bail de 2024 garde ses garanties jusqu’au renouvellement.
Ce qu’il faut retenir
La réforme du bail commercial 2026 ne bouleverse pas le statut, mais change la gestion : loyer mensuel, garanties limitées à un trimestre, restitution en trois mois, clause résolutoire plus exigeante. Les erreurs se logent dans le champ et la date de chaque mesure.
Pour auditer vos baux avec les bons réflexes, suivez la formation Bail commercial de Formera (14 heures, loi ALUR).
Sources (consultées en septembre 2026) : loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, art. 61 à 63 · C. com., art. L.145-15, L.145-32-1, L.145-38-1, L.145-40, L.145-41, L.145-46-1 (versions du 28 mai 2026), L.145-40-2 et R.145-35 · Service-Public Entreprendre, actualité A18929 (29 mai 2026) et fiche F36538 · economie.gouv.fr, loi de simplification (8 juin 2026) · Insee, ILC du 1er trimestre 2026 (24 juin 2026) · cumul des garanties : Seban Avocats (24 juin 2026), Gouache Avocats (30 juin 2026), Alerion Avocats pour le Journal du Net (25 août 2026).