Formation Bail commercial – Maîtriser et sécuriser le bail 3-6-9

La formation bail commercial est un parcours 100 % e-learning de 14 heures, à jour de la réforme du 26 mai 2026, qui couvre l’obligation annuelle de formation continue loi ALUR. Elle s’adresse aux agents immobiliers titulaires de la carte T ou G, aux négociateurs en immobilier d’entreprise et de commerce, aux gestionnaires locatifs et aux administrateurs de biens qui accompagnent bailleurs et preneurs.

Un bail commercial se signe pour neuf ans au moins : une clause mal comprise peut coûter plus cher qu’une mauvaise négociation du loyer. Le parcours suit donc la vie réelle du bail en dix modules : qualifier le contrat, auditer le projet, rédiger et contrôler le bail, chiffrer loyer, charges et travaux, exécuter, céder ou vendre, gérer impayés et procédures collectives, renouveler ou évincer, puis fiscalité, assurances, conseil et audit final. Chaque règle est rattachée à son article, chaque chapitre se clôt sur un cas pratique corrigé.

L’objectif n’est pas de faire de vous un avocat, mais de savoir poser les bonnes questions, repérer une clause dangereuse et reconnaître le moment où le dossier doit passer à l’avocat, au notaire ou à l’expert-comptable. Un test de positionnement ouvre le parcours, un QCM final le conclut ; une attestation est délivrée après réussite.

Objectifs pédagogiques de la formation bail commercial

À l’issue de cette formation, le stagiaire sera capable de :

• Qualifier le contrat et le statut applicable : conditions du statut (art. L.145-1 du code de commerce), bail dérogatoire de trois ans au plus (art. L.145-5), convention d’occupation précaire (art. L.145-5-1), bail professionnel et location saisonnière ;
• Auditer un projet avant signature : pouvoirs des signataires en indivision ou en usufruit (art. 815-3 et 595 du code civil), compatibilité entre bail, urbanisme et règlement de copropriété, pourparlers conduits de bonne foi (art. 1112 du code civil) ;
• Contrôler un bail clause par clause et ses annexes : destination, cession, clause résolutoire, état des lieux (art. L.145-40-1), inventaire des charges (art. L.145-40-2), état des risques, annexe environnementale des locaux de plus de 2 000 m² (art. L.125-9 du code de l’environnement) ;
• Calculer une révision de loyer sur l’ILC ou l’ILAT (art. L.145-38), repérer une clause d’indexation illicite et classer charges, impôts et travaux entre bailleur et preneur (art. R.145-35) ;
• Appliquer les nouveautés de la loi du 26 mai 2026 : paiement mensuel du loyer de droit sur demande du preneur (art. L.145-32-1), garanties plafonnées à un trimestre de loyer et restituées sous trois ou six mois (art. L.145-40), clause « tunnel » d’indexation (art. L.145-38-1) ;
• Sécuriser une cession, une sous-location ou une vente des murs : garantie solidaire du cédant limitée à trois ans (art. L.145-16-2), sous-location (art. L.145-31), droit de préférence du locataire (art. L.145-46-1) ;
• Tenir les échéances : congé six mois à l’avance (art. L.145-4 et L.145-9), demande de renouvellement (art. L.145-10), déplafonnement après plus de douze ans de tacite prolongation (art. L.145-34), indemnité d’éviction (art. L.145-14), clause résolutoire réformée (art. L.145-41) ;
• Exercer dans son périmètre : mandat écrit (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 6), limites de la consultation juridique (loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971), enjeux fiscaux et d’assurance à signaler, orientation vers le bon professionnel.

Public et prérequis

Public concerné par cette formation bail commercial

Cette formation s’adresse aux titulaires de la carte professionnelle T ou G et à leurs collaborateurs habilités, aux directeurs d’agence, aux négociateurs en immobilier d’entreprise et de commerce, aux gestionnaires locatifs et administrateurs de biens, aux mandataires immobiliers, aux collaborateurs de foncières et aux asset managers, ainsi qu’aux collaborateurs d’études notariales, de cabinets d’avocats ou d’expertise comptable qui veulent consolider leurs bases. Bailleurs et commerçants peuvent aussi la suivre pour sécuriser leur propre bail ; l’obligation de formation continue ALUR ne les concerne pas.

Prérequis pour suivre la formation

Connaître les principes généraux d’un contrat de location ou exercer une activité immobilière. Aucun niveau juridique universitaire n’est exigé. Un accès à un ordinateur et à une connexion internet suffit.

Programme détaillé de la formation bail commercial (14 heures)

Dix modules pour 13 heures de contenu, auxquels s’ajoute 1 heure d’évaluation (test de positionnement, QCM final, questionnaire de satisfaction).

Module 1 — Qualifier le contrat et le statut applicable (1 h 15)

• Un statut d’ordre public : propriété commerciale, bail de neuf ans, droit au renouvellement, indemnité d’éviction ; clauses réputées non écrites (art. L.145-15) ; conditions de l’article L.145-1 — local, fonds, clientèle propre, immatriculation ;
• Les contrats voisins : bail dérogatoire de trois ans au plus et bail statutaire qui naît si le preneur est laissé en possession plus d’un mois après l’échéance (art. L.145-5), convention d’occupation précaire, bail professionnel de six ans, location-gérance.

Module 2 — Auditer les parties, le local et le projet (1 h 15)

• Les parties et leurs pouvoirs : capacité en indivision (art. 815-3 du code civil) ou en usufruit (art. 595), SCI, co-preneurs ;
• Le local et ses risques : les trois destinations à concilier — bail, urbanisme, règlement de copropriété —, ERP et activités réglementées, état des risques (art. L.125-5 du code de l’environnement) ;
• De la lettre d’intention à la signature : pourparlers de bonne foi (art. 1112 du code civil), limites de la consultation juridique (loi n° 71-1130).

Module 3 — Rédiger et contrôler le bail et ses annexes (1 h 30)

• Forme et durée : bail 3-6-9, baux fermes autorisés (art. L.145-4), acte notarié et publicité foncière pour un bail de plus de douze ans ;
• Les clauses clés : désignation, destination, exclusivité, franchise de loyer, cession et sous-location, clause résolutoire, notifications ;
• Garanties et annexes : garanties plafonnées à un trimestre de loyer pour les locaux de commerce et d’artisanat (art. L.145-40), état des lieux, inventaire des charges, états des travaux sur trois ans, état des risques de moins de six mois, attestation OPERAT (1 000 m² et plus), annexe environnementale (plus de 2 000 m²).

Module 4 — Loyer, indexation, charges et travaux (1 h 30)

• Le loyer initial : fixe, à paliers ou binaire, franchise, pas-de-porte qualifié en supplément de loyer ou en indemnité ;
• Révision et indexation : révision triennale (art. L.145-38), clause d’échelle mobile et seuil du quart (art. L.145-39), lissage à 10 % par an, clause « tunnel » symétrique sur l’ILC (art. L.145-38-1), paiement mensuel (art. L.145-32-1) — calculs posés sur les indices publiés par l’INSEE ;
• Charges, impôts et travaux : dépenses non imputables au preneur (art. R.145-35), grosses réparations de l’article 606 du code civil, état récapitulatif annuel et états triennaux (art. L.145-40-2).

Module 5 — Exécuter le bail (1 h)

• Délivrance et mise aux normes (art. 1719 du code civil), jouissance paisible, réparations urgentes et diminution du loyer au-delà de 21 jours (art. 1724) ;
• Sinistres et destruction de la chose louée (art. 1722), déspécialisation partielle — deux mois pour contester (art. L.145-47) — et plénière (art. L.145-48) ;
• Éco-énergie tertiaire : baisse des consommations d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 pour les bâtiments de 1 000 m² et plus, déclaration OPERAT, coopération bailleur-preneur.

Module 6 — Cession, sous-location et vente des murs (1 h)

• Céder le droit au bail seul ou avec le fonds (art. L.145-16) : agrément, garantie solidaire limitée à trois ans (art. L.145-16-2), information du cédant dans le mois d’un impayé (art. L.145-16-1) ;
• Sous-location (art. L.145-31), location-gérance, décès du preneur ;
• Vente des murs et droit de préférence (art. L.145-46-1) : un mois pour accepter, deux mois pour réaliser la vente, quatre mois en cas de prêt ; définition du local commercial issue de la réforme de 2026, locaux à usage exclusif de bureau et entrepôts exclus.

Module 7 — Impayés, résiliation et procédures collectives (1 h 15)

• Sortir en cours de bail : congé triennal au moins six mois à l’avance, départ à la retraite, congé du bailleur par acte de commissaire de justice (art. L.145-4 et L.145-9) ;
• Clause résolutoire : commandement et délai d’un mois ; pour les demandes introduites depuis le 28 mai 2026, délais de paiement subordonnés à la capacité du preneur de régler la dette et à la reprise du loyer courant avant la première audience (art. L.145-41) ;
• Le bail dans les procédures collectives : déclaration de la créance antérieure dans les deux mois de la publication au BODACC (art. R.622-24 du code de commerce), action en résiliation pour loyers postérieurs impayés après trois mois (art. L.622-14).

Module 8 — Renouvellement, éviction et restitution (1 h 45)

• Renouvellement : demande du preneur (art. L.145-10), silence du bailleur pendant trois mois valant acceptation du principe, exploitation effective exigée sur les trois années précédentes (art. L.145-8) ;
• Le loyer renouvelé : déplafonnement après plus de douze ans de tacite prolongation (art. L.145-34), lissage de la hausse à 10 % par an du loyer acquitté l’année précédente ;
• Refus de renouvellement et indemnité d’éviction (art. L.145-14), droit de repentir dans les quinze jours (art. L.145-58) ; restitution des locaux, remise en état et prescription des actions du statut à deux ans (art. L.145-60).

Module 9 — Fiscalité et assurances (1 h 15)

• Les loyers : revenus fonciers, exonération de TVA des locations nues (art. 261 D du CGI) et option pour la TVA (art. 260) — l’approfondissement relève de la formation fiscalité immobilière niveau expert ;
• Les opérations : pas-de-porte, droits d’enregistrement de la cession de droit au bail à 0, 3 ou 5 % (art. 719 du CGI), soit 7 810 € pour une cession à 250 000 € ; taxe foncière, taxe sur les bureaux en Île-de-France (art. 231 ter du CGI) ;
• Les assurances : responsabilité locative en cas d’incendie (art. 1733 du code civil), multirisque professionnelle et perte d’exploitation, renonciation à recours, aggravation du risque en cas de changement d’activité (art. L.113-2 du code des assurances), sinistres et travaux.

Module 10 — Conseil professionnel et audit final (1 h 15)

• Le cadre de l’intermédiaire : carte T ou G, mandat écrit (loi n° 70-9, art. 6), responsabilité, neutralité entre bailleur et preneur, vigilance LCB-FT ;
• Évaluer et chiffrer : valeur locative, surfaces pondérées (zone 1 de cinq mètres de profondeur), droit au bail ;
• Limites du conseil (loi n° 71-1130) et réseau d’experts, puis audit complet d’un dossier — annonce, mandat, lettre d’intention, diagnostics, projet de bail, charges, courrier de renouvellement — selon la méthode qualifier, vérifier, chiffrer, tracer.

Ateliers d’entraînement inclus

• Test de positionnement à l’entrée (10 questions, non noté) pour situer ses acquis ;
• Un cas pratique mis en scène et corrigé à chaque chapitre, et un audit de dossier complet en fin de parcours ;
• Simulateur en 7 onglets : révision ILC/ILAT, indexation et clause tunnel, loyer renouvelé et lissage, garanties 2026, droits de cession, calendrier des échéances, comparateur d’offres ;
• 120 cartes de révision et livret récapitulatif PDF de 18 pages, à utiliser avant le QCM final ; 10 vidéos de synthèse à venir.

Déroulement, évaluation et validation

Moyens et méthodes pédagogiques

Cette formation bail commercial en ligne s’appuie sur dix modules e-learning interactifs au format SCORM, construits autour de schémas et de frises : arbre de décision « quel contrat ? », frise 3-6-9, matrice de répartition des charges, chronologie du droit de préférence. Chaque chapitre enchaîne la règle, un schéma, un « Le saviez-vous ? », un cas pratique mis en scène avec sa correction, un conseil réglementaire et les points à retenir. Le stagiaire s’entraîne aussi avec le simulateur en 7 onglets et les 120 cartes de révision, avant de consulter le livret récapitulatif PDF. Chaque stagiaire dispose d’un accès individuel sécurisé sur une plateforme LMS dédiée, avec tableau de bord de progression et suivi du temps de connexion.

Modalités d’évaluation

• Test de positionnement à l’entrée (10 questions, non noté) ;
• Quiz de 5 questions corrigées à la fin de chacun des dix modules ;
• QCM final en ligne de 40 questions en 40 minutes — réussite à 70 %, soit 28 bonnes réponses sur 40, 3 tentatives maximum, la meilleure note est retenue ;
• Questionnaire de satisfaction à chaud, puis à froid à 3 mois.

Validation et attestation

Une attestation de fin de formation et un certificat de réalisation sont délivrés sous 72 heures par voie dématérialisée, sous réserve de la réussite au QCM final (≥ 70 %) et de la réalisation effective du parcours. L’attestation mentionne le titre de la formation, la durée (14 heures), les dates, la modalité, les objectifs pédagogiques et le résultat de l’évaluation — utilisable pour justifier l’obligation de formation continue des professionnels de l’immobilier (décret n° 2016-173 du 18 février 2016) lors du renouvellement de la carte professionnelle. Pour les heures thématiques exigées sur trois ans, voir la formation déontologie des professionnels de l’immobilier et la formation non-discrimination dans l’immobilier.

Informations pratiques

Délai d’accès à la formation

L’inscription à cette formation bail commercial est possible à tout moment ; l’accès à la plateforme est ouvert sous 24 heures ouvrées après réception du paiement. Besoin d’une convention ou d’un financement entreprise ? Demandez votre devis de formation ou contactez un conseiller.

Accessibilité aux personnes en situation de handicap

Toute situation de handicap est étudiée en amont de l’inscription afin d’adapter le parcours, les supports ou les délais. Référent handicap : Logan Brigaud — contact@formera.fr — 06 18 21 93 95.

Formateur référent

M. Logan Brigaud, président et formateur FORMERA — courtier en assurance et agent immobilier, praticien en exercice dans les domaines de l’assurance, de la finance, de l’immobilier et de la gestion de patrimoine.

Formations liées

Pour compléter votre pratique de l’immobilier : formation mandat et transaction immobilière, formation expertise immobilière en valeur vénale et formation règles de l’urbanisme (loi ALUR).