VEFA : mode d’emploi de la vente sur plan, de la réservation à la livraison
La VEFA, ou vente en l’état futur d’achèvement (la « vente sur plan »), est le contrat par lequel on achète un logement qui n’existe pas encore : l’acquéreur devient propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de leur construction et en paie le prix par étapes (art. 1601-3 du Code civil).
Pour un agent immobilier, un commercial de programme neuf ou un courtier, l’enjeu est concret : un dépôt de garantie hors plafond, une attestation de garant absente ou un appel de fonds au-dessus du plafond, et le dossier de votre client est fragilisé. Voici le mode d’emploi de la VEFA, de la réservation à la livraison.
À retenir :
- Réservation : dépôt de garantie plafonné à 5 % du prix si la vente a lieu dans l’année, 2 % jusqu’à deux ans, aucun dépôt au-delà.
- Délais : 10 jours de rétractation, et projet d’acte notifié un mois avant la signature quand il y a un contrat de réservation.
- Garantie du promoteur : garantie financière d’achèvement ou garantie de remboursement, au choix du vendeur, avant la vente.
- Paiements : 35 % maximum aux fondations, 70 % au hors d’eau, 95 % à l’achèvement, solde de 5 % à la mise à disposition du logement.
- Après la réception : garantie biennale (2 ans minimum) et décennale (10 ans). Pour les défauts apparents, l’action doit être engagée dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé.
VEFA : définition et secteur protégé
La VEFA est une vente d’immeuble à construire dans laquelle le sol et les constructions déjà existantes passent immédiatement à l’acquéreur, les ouvrages à venir devenant sa propriété au fur et à mesure (art. 1601-3 du Code civil et art. L.261-3 du CCH).
Le vendeur, le plus souvent un promoteur, garde les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception : il choisit les architectes et les entrepreneurs, négocie avec eux et réceptionne les travaux (art. R.261-7).
La loi encadre ce contrat de près. Dès qu’un logement (ou un local mixte professionnel et d’habitation) se vend avec des versements avant l’achèvement, la vente doit prendre la forme d’une vente à terme ou d’une VEFA, à peine de nullité (art. L.261-10). C’est ce qu’on appelle le « secteur protégé ».
Une précision utile : le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) suit un régime à part. Ne mélangez pas les deux : notre formation CCMI le traite séparément.
Le contrat de réservation : dépôt de garantie, mentions et rétractation
Le contrat de réservation engage le vendeur à réserver un logement à l’acheteur contre un dépôt de garantie versé sur un compte spécial (art. L.261-15 du CCH).
Il est facultatif, mais toute autre promesse d’achat ou de vente est nulle (art. L.261-15). Il doit préciser la surface habitable approximative, le nombre de pièces, le prix prévisionnel et ses modalités de révision, la date à laquelle la vente pourra être conclue et les prêts que le vendeur dit pouvoir faire obtenir. Une note technique sommaire sur les matériaux et les équipements y est annexée (art. R.261-25 et R.261-26).
Le montant du dépôt dépend du délai prévu pour la vente (art. R.261-28) :
| Délai prévu pour la vente | Dépôt maximal |
|---|---|
| Un an au plus | 5 % du prix prévisionnel |
| Plus d’un an, deux ans au plus | 2 % du prix prévisionnel |
| Plus de deux ans | Aucun dépôt |
Les sommes sont déposées sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire, chez un notaire ou dans une banque (art. R.261-29). Elles sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la vente (art. L.261-15).
Côté délais, l’acquéreur non professionnel dispose de 10 jours pour se rétracter, et ce délai s’applique au contrat de réservation (art. L.271-1).
⚠️ Attention : l’état des risques doit être remis au plus tard à la signature du contrat de réservation. À défaut, le délai de rétractation ne court qu’à partir du lendemain de sa communication (art. L.125-5 du Code de l’environnement).
Dernier réflexe : savoir quand le client récupère son dépôt. Il est restitué, sans retenue ni pénalité, notamment dans les cinq cas suivants (art. R.261-31), et aussi lorsque le contrat de vente proposé s’écarte anormalement du contrat de réservation (art. L.261-15) :
- Vente non conclue du fait du vendeur dans le délai prévu ;
- Prix de vente supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel, révisé le cas échéant ;
- Prêts non obtenus, ou d’un montant inférieur de plus de 10 % aux prévisions du contrat ;
- Équipement prévu qui ne sera pas réalisé ;
- Réduction de valeur de plus de 10 % de la consistance ou de la qualité du logement.
La demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur et au dépositaire, et le remboursement intervient dans un délai maximal de trois mois.
EXEMPLEMélanie et Hugo réservent un T3 sur plan (cas fictif)
Le prix prévisionnel est de 250 000 € et la vente est annoncée dans dix mois. Ils versent le dépôt maximal autorisé. Le contrat de réservation mentionne un prêt de 200 000 €.
- Dépôt : la vente a lieu dans l’année, donc le plafond est de 5 %, soit 12 500 €. Un dépôt de 20 000 € serait hors plafond.
- Prêt : la banque n’accorde que 175 000 €, soit 12,5 % de moins que les 200 000 € annoncés, plus que les 10 % tolérés.
- Résultat : le couple demande la restitution par lettre recommandée et récupère ses 12 500 € sans pénalité, dans un délai maximal de trois mois.
👉 À retenir : comparez toujours le prêt obtenu au prêt annoncé dans le contrat, un écart de plus de 10 % ouvre droit à restitution.
De la réservation à l’acte authentique : projet d’acte, notice et plans
La vente se signe par acte authentique, qui doit indiquer la description du bien, le prix et ses modalités de paiement, le délai de livraison et la justification de la garantie financière du vendeur (art. L.261-11).
L’acte mentionne aussi si le prix est révisable et comment. La révision se calcule sur le seul indice BT 01, dans la limite de 70 % de sa variation (art. L.261-11-1 et R.261-15).
Un plan coté du logement et une notice descriptive des équipements y sont annexés (art. R.261-13). Le non-respect de ces mentions entraîne la nullité du contrat, invocable par le seul acquéreur et avant l’achèvement des travaux.
Trois délais se confondent souvent sur le terrain :
| Situation | Délai | Texte |
|---|---|---|
| Contrat de réservation signé | 10 jours pour se rétracter | Art. L.271-1 |
| Avec réservation, avant l’acte de vente | Projet d’acte notifié un mois au moins avant la signature | Art. R.261-30 |
| Sans réservation préalable | 10 jours de réflexion à compter de la remise du projet d’acte | Art. L.271-1 |
✅ Notre conseil : avant la signature, vérifiez que le plan coté, la notice descriptive et l’attestation du garant sont bien annexés. Ce sont des pièces à contrôler en priorité.
Garanties financières du promoteur : GFA ou garantie de remboursement
Avant la vente, le promoteur doit souscrire soit une garantie financière d’achèvement (GFA), soit une garantie de remboursement des versements. Le choix revient au vendeur (art. L.261-10-1).
Le garant est une banque, un établissement financier habilité, une entreprise d’assurance agréée ou une société de caution mutuelle (art. R.261-17). Son attestation est annexée à l’acte de vente.
| Garantie | Ce qu’elle fait | Texte |
|---|---|---|
| GFA | Finance l’achèvement de l’immeuble si le vendeur manque des fonds nécessaires, par ouverture de crédit ou caution solidaire | Art. R.261-21 |
| Garantie de remboursement | Rembourse les versements de l’acquéreur si la vente est résolue pour défaut d’achèvement | Art. R.261-22 |
Quand la GFA est mise en œuvre, le garant peut faire désigner un administrateur ad hoc, qui reprend les pouvoirs du maître de l’ouvrage et fait réaliser les travaux. Seul le garant peut alors exiger le solde du prix de l’acquéreur (art. L.261-10-1).
La garantie prend fin à l’achèvement de l’immeuble, constaté par une attestation d’achèvement (art. R.261-24).
⚠️ Attention : l’achèvement n’est pas la conformité. Le constat d’achèvement ne vaut ni reconnaissance de conformité ni renonciation aux droits de l’acquéreur (art. R.261-1).
Échéancier des paiements et appels de fonds
Les versements cumulés ne peuvent pas dépasser 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde de 5 % est payable à la mise à disposition du logement (art. R.261-14).
Ce sont des plafonds, pas des montants automatiques : le contrat peut prévoir des appels plus faibles. Voici ce que cela donne pour un logement à 250 000 € :
| Étape des travaux | Cumul maximal | Pour 250 000 € |
|---|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % | 87 500 € |
| Mise hors d’eau | 70 % | 175 000 € |
| Achèvement de l’immeuble | 95 % | 237 500 € |
| Mise à disposition du logement | Solde de 5 % | 12 500 € |
Autres garde-fous : aucun versement avant la signature de l’acte, hors dépôt de garantie du contrat de réservation (art. L.261-12 et L.261-15), une pénalité de retard de paiement limitée à 1 % par mois (art. R.261-14) et une clause de résolution pour non-paiement qui ne joue qu’un mois après une sommation ou un commandement de payer resté sans effet (art. L.261-13).
EXEMPLEUn appel de fonds au-dessus du plafond (cas fictif)
Clara et Yanis ont acheté leur T3 à 250 000 €. Le promoteur leur adresse un appel de fonds pour l’achèvement des fondations.
- Plafond légal : 35 % du prix, soit 87 500 € cumulés à cette étape.
- Appel reçu : le promoteur réclame un cumul de 40 % du prix, soit 100 000 €. L’écart avec le plafond est de 12 500 €.
- Réflexe du professionnel : signaler l’excédent au promoteur et au notaire avant tout paiement, et ne payer que le complément qui porte le total des versements à 87 500 € cumulés, dépôt de garantie et acomptes déjà versés déduits.
👉 À retenir : à chaque appel de fonds, comparez le cumul réclamé au plafond de l’étape.
Livraison, réception et garanties après vente
À la livraison, le vendeur ne peut être déchargé des vices ou défauts de conformité apparents ni avant la réception, ni avant l’expiration d’un mois après la prise de possession (art. 1642-1 du Code civil).
L’action doit ensuite être engagée dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé de ces défauts, à peine de forclusion (art. 1648). Si la réception a eu lieu avant la remise des clés, cela peut aller jusqu’à 13 mois après la prise de possession. En pratique, mieux vaut lister les défauts à la visite et les signaler par écrit dans le mois.
Le solde de 5 % reste consignable si l’acquéreur conteste la conformité du logement aux prévisions du contrat (art. R.261-14).
La réception est l’acte par lequel le promoteur accepte les travaux, avec ou sans réserves ; la livraison est la remise des clés à l’acquéreur. À compter de la réception, le vendeur est tenu comme un constructeur (art. 1646-1). Ces garanties profitent aux propriétaires successifs :
| Garantie | Durée à compter de la réception | Texte |
|---|---|---|
| Biennale (bon fonctionnement des équipements) | 2 ans minimum | Art. 1792-3 |
| Décennale (solidité, impropriété à l’usage) | 10 ans | Art. 1792 et 1792-4-1 |
La garantie de parfait achèvement, d’un an à compter de la réception (art. 1792-6), est due par les entreprises au maître d’ouvrage, c’est-à-dire au promoteur. L’article 1646-1 ne la cite pas parmi les garanties dues par le vendeur à l’acquéreur.
Enfin, le promoteur doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou celui des propriétaires successifs. Elle paie les réparations de nature décennale sans recherche de responsabilité (art. L.242-1 du Code des assurances).
✅ Notre conseil : faites lister chaque défaut, pièce par pièce, dans un document écrit, et conservez-en une trace. Ne comptez pas sur un formalisme légal du procès-verbal de livraison : c’est la pratique contractuelle qui prévaut.
Retard de livraison : ce que la loi prévoit et ce qu’elle laisse au contrat
Le délai de livraison doit figurer dans l’acte de vente (art. L.261-11), mais la loi ne fixe pas de pénalité de retard propre à la VEFA : tout dépend de ce que prévoit le contrat.
Si le contrat contient une clause pénale, le juge peut la modérer ou l’augmenter lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire, et la pénalité n’est en principe encourue qu’après mise en demeure (art. 1231-5 du Code civil).
La force majeure relève du droit commun (art. 1218). Quant aux causes de suspension du délai, elles ne sont pas fixées par un texte propre à la VEFA : elles sont stipulées dans l’acte, et il faut les lire clause par clause.
⚠️ Attention : ne promettez jamais une date de livraison ferme à un client. Renvoyez-le au délai écrit dans l’acte et à ses causes de suspension.
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FAQ : vos questions sur la VEFA
Quel est le délai de rétractation en VEFA ?
L’acquéreur non professionnel dispose de 10 jours pour se rétracter lorsque la vente est précédée d’un contrat de réservation, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre qui le lui notifie (art. L.271-1 du CCH). Sans contrat de réservation, il n’y a pas de rétractation mais 10 jours de réflexion avant la signature de l’acte.
Quel dépôt de garantie verser pour réserver un logement sur plan ?
Au plus 5 % du prix prévisionnel si la vente doit avoir lieu dans l’année, 2 % si le délai ne dépasse pas deux ans, et aucun dépôt au-delà (art. R.261-28 du CCH). Les fonds sont placés sur un compte spécial, indisponible jusqu’à la vente.
Que se passe-t-il si le promoteur est défaillant avant l’achèvement ?
Si le vendeur n’a plus les fonds nécessaires pour achever l’immeuble, y compris en procédure collective, la garantie financière joue. Avec la GFA, le garant finance l’achèvement. Avec la garantie de remboursement, il rembourse les versements de l’acquéreur si la vente est résolue pour défaut d’achèvement (art. L.261-10-1 du CCH).
Quelles pénalités en cas de retard de livraison ?
La loi ne fixe pas de pénalité de retard propre à la VEFA : elles dépendent du contrat. Le juge peut modérer ou augmenter une clause pénale manifestement excessive ou dérisoire, qui n’est en principe encourue qu’après mise en demeure (art. 1231-5 du Code civil).
Ce qu’il faut retenir
La VEFA se sécurise à chaque étape : plafond du dépôt de garantie, délais de rétractation et de notification du projet d’acte, garantie financière annexée, appels de fonds plafonnés, puis garanties après la réception.
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📌 À lire également : Urbanisme et agent immobilier : 7 vérifications avant vente.
Sources (consultées le 8 octobre 2026) : Code civil, art. 1601-3, 1642-1, 1646-1, 1648, 1792 à 1792-6, 1231-5 et 1218 ; Code de la construction et de l’habitation, art. L.261-3, L.261-10 à L.261-15, L.271-1, R.261-1, R.261-7, R.261-13 à R.261-17, R.261-21 à R.261-26, R.261-28 à R.261-31 ; Code des assurances, art. L.242-1 ; Code de l’environnement, art. L.125-5.
Article rédigé par l’équipe pédagogique de Formera, organisme de formation certifié Qualiopi. À jour au 8 octobre 2026.