Le Nouveau Statut du Bailleur Privé : Comparer et Choisir entre la Loi Jeanbrun, le LMNP et le LLI

En 2026, le paysage de l’investissement locatif en France a profondément changé. La fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 et l’arrivée du dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) bouleversent les stratégies patrimoniales des investisseurs.

Face à cette révolution fiscale, une question se pose pour tous les propriétaires bailleurs : quel dispositif choisir en 2026 ? Le nouveau statut du bailleur privé Jeanbrun, le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou le LLI (Loueur en Logement Intermédiaire) ?

Ce guide ultra-complet vous aide à comparer objectivement les trois principaux dispositifs fiscaux pour l’investissement locatif, à comprendre leurs avantages respectifs et à choisir le statut optimal selon votre profil et vos objectifs patrimoniaux.

Les 3 Dispositifs en Un Coup d’Œil

Avant d’entrer dans le détail, voici un résumé ultra-synthétique des trois dispositifs pour comprendre rapidement leurs différences fondamentales.

🏛️ Dispositif Jeanbrun (Statut du Bailleur Privé)

• Type de location : Nue (vide)
• Avantage fiscal : Amortissement annuel de 3,5% à 5,5%
• Engagement : 9 ans minimum
• Plafond : 8 000 € à 12 000 €/an selon niveau de loyer
• Public cible : Investisseurs TMI élevé (30% à 45%)

🛋️ LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

• Type de location : Meublée
• Avantage fiscal : Amortissement comptable du bien et du mobilier
• Engagement : Aucun
• Plafond : Pas de plafond d’amortissement
• Public cible : Recherche de cash-flow positif et flexibilité

🏘️ LLI (Loueur en Logement Intermédiaire)

• Type de location : Nue ou meublée
• Avantage fiscal : Réduction d’impôt jusqu’à 85 000 € sur 10 ans
• Engagement : 6 ans minimum (renouvelable)
• Plafond : 300 000 € de prix d’achat
• Public cible : Zones tendues, investisseurs visant l’intermédiaire

Le Dispositif Jeanbrun : Le Nouveau Statut du Bailleur Privé

Qu’est-ce que le Dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé « Statut du Bailleur Privé« , est entré en vigueur le 21 février 2026 (loi n° 2026-103, article 31 bis du Code Général des Impôts). Il remplace définitivement le dispositif Pinel et introduit un mécanisme fiscal révolutionnaire : l’amortissement immobilier pour les particuliers.

Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d’impôt directe, le statut du bailleur privé Jeanbrun permet de déduire chaque année un pourcentage de la valeur du bien de vos revenus fonciers imposables, créant ainsi un déficit foncier très puissant.

Les Caractéristiques Clés du Statut du Bailleur Privé

✅ Type de Bien Éligible

• Immobilier neuf conforme à la Réglementation Environnementale RE2020
• Immobilier ancien avec travaux (minimum 30% du prix d’acquisition)
• DPE obligatoire : classe A, B ou C après travaux
• Immeubles collectifs uniquement (pas de maison individuelle)

💰 Avantage Fiscal : L’Amortissement Jeanbrun

Le cœur du dispositif repose sur l’amortissement fiscal annuel :

Formule de calcul :

Base amortissable = Prix d'acquisition × 80% (hors terrain)
Amortissement annuel = Base × Taux (plafonné selon niveau)
Économie fiscale = Amortissement × (TMI + 17,2% PS)

Exemple concret :

• Bien neuf : 280 000 €
• Niveau social choisi
• Base amortissable : 280 000 × 80% = 224 000 €
• Amortissement brut : 224 000 × 4,5% = 10 080 €
• Amortissement retenu : 10 000 €/an (plafonné)
• Économie fiscale (TMI 30%) : 10 000 × 47,2% = 4 720 €/an
• Total sur 9 ans : 42 480 € d’économies fiscales

📍 Territoires Éligibles

RUPTURE MAJEURE avec le Pinel : le dispositif Jeanbrun s’applique sur tout le territoire français sans restriction de zone. Fini le zonage A/A bis/B1 !

Cependant, les plafonds de loyers restent différenciés par zone géographique (A bis, A, B1, B2, C).

⏱️ Engagement de Location

• 9 ans minimum obligatoires (non modulable)
• Location nue uniquement (pas de meublé)
• Usage résidence principale du locataire
• Loyers plafonnés selon la zone et le niveau choisi
• Ressources du locataire plafonnées

🎯 Double Avantage : Amortissement + Déficit Foncier

Le statut du bailleur privé offre un double levier fiscal très puissant pour l’ancien rénové :

1. Amortissement Jeanbrun : 3,5% à 5,5% par an sur la base amortissable

2. Déficit foncier travaux : déduction des travaux de rénovation jusqu’à 21 400 €/an (si passage DPE E/F/G → A/B)

Ces deux avantages sont cumulables ! C’est l’un des points forts majeurs du dispositif.

✅ Avantages du Dispositif Jeanbrun

1. Hors plafond des niches fiscales (10 000 €) — déduction d’assiette, pas réduction d’impôt

2. Tout le territoire français éligible — zones tendues ET zones détendues

3. Ancien avec travaux accepté — pas limité au neuf comme le Pinel

4. Cumulable avec le déficit foncier — double avantage fiscal

5. Effet de levier TMI — plus votre TMI est élevé, plus vous économisez

❌ Inconvénients du Dispositif Jeanbrun

1. Engagement ferme de 9 ans — aucune modulation possible

2. Location nue uniquement — incompatible avec la location meublée

3. Loyers plafonnés — réduction de 15% à 45% sous le marché libre

4. Réintégration en plus-value — les amortissements sont réintégrés à la revente

5. Maisons individuelles exclues — immeubles collectifs uniquement

> 💡 \\Bon à savoir :\\ Le \\dispositif Jeanbrun\\ est particulièrement adapté aux investisseurs à \\TMI élevé\\ (30% et plus) qui cherchent à optimiser leur fiscalité tout en constituant un patrimoine locatif sur le long terme.

➜ En savoir plus : Guide complet du dispositif Jeanbrun 2026

Le LMNP : La Location Meublée Non Professionnelle

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux très attractifs, notamment l’amortissement comptable du bien et du mobilier.

Contrairement au dispositif Jeanbrun qui relève des revenus fonciers, le LMNP relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui change complètement la logique fiscale.

Les Caractéristiques Clés du LMNP

✅ Type de Bien et Location

• Tout type de bien : appartement, studio, résidence services (étudiante, senior, tourisme)
• Location meublée obligatoire avec liste de mobilier réglementaire (lit, table, chaises, vaisselle, électroménager…)
• Aucune restriction géographique
• Aucun plafond de loyer

💰 Avantage Fiscal : L’Amortissement LMNP

Le LMNP au régime réel permet d’amortir :

1. Le bien immobilier (structure, bâti) sur 20 à 40 ans

2. Le mobilier sur 5 à 10 ans

3. Les travaux de rénovation

Différence fondamentale avec Jeanbrun :

• Jeanbrun : amortissement plafonné à 8 000 €/12 000 € par an
• LMNP : amortissement non plafonné — dépend de la valeur du bien

Exemple concret LMNP :

• Bien acheté : 200 000 €
• Mobilier : 10 000 €
• Amortissement bien : 200 000 / 25 ans = 8 000 €/an
• Amortissement mobilier : 10 000 / 7 ans = 1 428 €/an
• Total amortissable : 9 428 €/an
• Si loyers 12 000 €/an et charges 2 000 €/an → Résultat fiscal = 12 000 – 2 000 – 9 428 = 572 €
• Imposition quasi-nulle pendant la période d’amortissement !

📊 Deux Régimes Fiscaux au Choix

Conseil : Le régime réel est quasi-systématiquement plus avantageux dès que les charges + amortissements dépassent 50% des loyers.

⏱️ Engagement de Location

AUCUN engagement de durée ! C’est l’un des avantages majeurs du LMNP :

• Liberté totale de revendre quand vous voulez
• Pas d’obligation de loyer plafonné
• Pas de ressources locataire à vérifier

✅ Avantages du LMNP

1. Flexibilité maximale — aucun engagement de durée

2. Amortissement non plafonné — dépend de la valeur du bien

3. Loyers libres — pas de plafonnement

4. Cash-flow optimisé — loyers meublés 10-30% supérieurs au nu

5. Résidences services — gestion déléguée possible

6. Pas de réintégration en plus-value — amortissements non repris à la revente (mais impact sur le prix de revient)

❌ Inconvénients du LMNP

1. Comptabilité obligatoire au régime réel (coût expert-comptable 400-800 €/an)

2. Gestion plus lourde — turnover locatif plus élevé en meublé

3. Mobilier à renouveler — coût et gestion

4. Plus-value professionnelle si passage en LMP (> 23 000 € de loyers ou > 50% revenus)

5. Risque de vacance locative — surtout en résidence étudiante ou tourisme

> 💡 \\Bon à savoir :\\ Le \\LMNP\\ est idéal pour les investisseurs recherchant du \\cash-flow immédiat\\ et de la \\flexibilité patrimoniale\\ sans engagement de durée.

[➜ En savoir plus : LMNP, le guide complet 2026](#)

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Le LLI : Le Loueur en Logement Intermédiaire

Qu’est-ce que le LLI ?

Le LLI (Loueur en Logement Intermédiaire) est un dispositif fiscal moins connu mais très pertinent pour investir dans les zones tendues avec des loyers intermédiaires (entre le secteur libre et le social).

Géré par l’Agence Nationale pour l’Habitat (ANAH), le LLI offre une réduction d’impôt directe en contrepartie d’un engagement de louer à loyer plafonné pendant 6 ans minimum.

Les Caractéristiques Clés du LLI

✅ Type de Bien et Location

• Location nue OU meublée (flexibilité)
• Tout type de bien : neuf, ancien, maison ou appartement
• Zones tendues uniquement : A bis, A, B1 (agglomérations > 50 000 habitants)
• Convention ANAH obligatoire

💰 Avantage Fiscal : Réduction d’Impôt

Le LLI offre une réduction d’impôt calculée en pourcentage de l’investissement :

Formule :

Réduction annuelle = (Prix d'achat plafonné à 300 000 €) × Taux selon zone
Réduction totale sur 6 ans minimum

Exemple concret LLI :

• Bien ancien Paris (zone A bis) : 280 000 €
• Taux : 29,17%
• Réduction totale : 280 000 × 29,17% = 81 676 €
• Réduction annuelle : 81 676 / 6 = 13 613 €/an
• Sur 6 ans : 81 676 € d’économies fiscales

📍 Plafonds de Loyers et Ressources

Le LLI impose des loyers plafonnés selon la zone :

⏱️ Engagement de Location

• 6 ans minimum (renouvelable par périodes de 3 ans)
• Convention ANAH à signer obligatoirement
• Résidence principale du locataire
• Ressources locataire plafonnées

✅ Avantages du LLI

1. Réduction d’impôt directe — gain immédiat quelle que soit la TMI

2. Engagement plus court — 6 ans vs 9 ans pour Jeanbrun

3. Loyers intermédiaires — entre marché libre et social (rentabilité préservée)

4. Location nue OU meublée — flexibilité du type de location

5. Zones tendues — forte demande locative garantie

❌ Inconvénients du LLI

1. Zones limitées — A bis, A, B1 uniquement (pas tout le territoire)

2. Plafond d’investissement — 300 000 € maximum

3. Convention ANAH — contraintes administratives

4. Plafond des niches fiscales — entre dans le plafond de 10 000 €

5. Moins connu — peu de promoteurs proposent du LLI

> 💡 \\Bon à savoir :\\ Le \\LLI\\ est un excellent compromis entre rentabilité locative et avantage fiscal pour les investisseurs en \\zones tendues\\ qui ne veulent pas s’engager sur 9 ans.

[➜ En savoir plus : LLI, tout savoir sur le Loueur en Logement Intermédiaire](#)

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Tableau Comparatif Complet : Jeanbrun vs LMNP vs LLI

Voici le tableau de synthèse ultime pour comparer les trois dispositifs selon 20 critères clés :

🎯 Synthèse du Comparatif

Choisir le Dispositif Jeanbrun si :

• Vous avez un TMI élevé (30% et plus)
• Vous cherchez à optimiser votre fiscalité sur le long terme
• Vous acceptez un engagement de 9 ans
• Vous investissez dans l’ancien rénové (double avantage)
• Vous voulez investir partout en France, y compris zones détendues

Choisir le LMNP si :

• Vous recherchez du cash-flow immédiat
• Vous voulez une flexibilité maximale (aucun engagement)
• Vous êtes prêt à gérer de la location meublée
• Vous visez des résidences services (gestion déléguée)
• Vous voulez un amortissement non plafonné

Choisir le LLI si :

• Vous investissez en zone tendue (A bis, A, B1)
• Vous voulez une réduction d’impôt directe (efficace TMI faible)
• Vous cherchez un engagement plus court (6 ans vs 9 ans)
• Vous acceptez des loyers intermédiaires plafonnés
• Vous voulez garder la flexibilité nue OU meublée

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Quel Dispositif Pour Quel Profil d’Investisseur ?

Chaque investisseur a un profil, des objectifs et une situation fiscale uniques. Voici un guide décisionnel selon 5 profils types.

👤 Profil 1 : Le Primo-Investisseur (TMI 30%)

Situation :

• 35-45 ans, cadre salarié
• TMI 30% (revenus 50 000 – 70 000 €/an)
• Premier investissement locatif
• Objectif : réduire impôts + constituer patrimoine
• Horizon : 10-15 ans

Dispositif recommandé : JEANBRUN (ancien rénové) OU LLI

Pourquoi ?

• Jeanbrun : avantage fiscal proportionnel au TMI (47,2% avec PS) + constitution patrimoine long terme
• LLI : réduction directe attractive même TMI 30% + engagement plus court (6 ans)

À éviter :

• LMNP seul → gestion meublée complexe pour un primo-investisseur

Exemple chiffré :

Bien ancien 180 000 € + travaux 60 000 € (Jeanbrun social)
Base amortissable : 144 000 €
Amortissement annuel : 5 040 € (plafonné 10 000 €)
Déficit foncier travaux an 1 : 21 400 €
Économie fiscale an 1 : (21 400 + 5 040) × 30% = 7 932 €
Économie totale 9 ans : \~50 000 €

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👔 Profil 2 : Le Cadre Supérieur (TMI 41-45%)

Situation :

• 45-55 ans, dirigeant ou profession libérale
• TMI 41% ou 45% (revenus > 100 000 €/an)
• Pression fiscale forte
• Objectif : optimisation fiscale maximale
• Horizon : 15-20 ans

Dispositif recommandé : JEANBRUN (niveau très social)

Pourquoi ?

• Effet de levier TMI maximal : 62,2% avec PS au TMI 45%
• Amortissement 12 000 €/an (très social) → 7 464 € d’économie/an
• Cumul déficit foncier + amortissement → double avantage
• Hors niches fiscales 10 000 € → cumulable avec PER, Girardin…

Exemple chiffré :

Bien neuf 280 000 € (Jeanbrun très social, TMI 45%)
Amortissement : 12 000 €/an
Économie fiscale : 12 000 × 62,2% = 7 464 €/an
Sur 9 ans : 67 176 €
+ Valorisation du bien estimée : +15-20%

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💼 Profil 3 : L’Investisseur Cash-Flow (Rentabilité)

Situation :

• 30-50 ans, entrepreneur ou investisseur aguerri
• Objectif : revenus complémentaires immédiats
• Accepte gestion locative active
• Pas d’engagement souhaité

Dispositif recommandé : LMNP (régime réel)

Pourquoi ?

• Loyers meublés 15-30% supérieurs au nu
• Amortissement non plafonné → imposition quasi-nulle pendant 15-20 ans
• Aucun engagement → liberté totale de sortie
• Résidences services : gestion déléguée possible

Exemple chiffré :

Studio 150 000 € + mobilier 8 000 € (résidence étudiante)
Loyer meublé : 750 €/mois = 9 000 €/an
Charges : 1 500 €/an
Amortissement bien : 6 000 €/an + mobilier 1 140 €/an
Résultat fiscal : 9 000 - 1 500 - 7 140 = 360 €
Imposition : 360 € × 30% = 108 €
Cash-flow net : \~500 €/mois après fiscalité

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🏘️ Profil 4 : L’Investisseur Zone Tendue (Paris, Lyon…)

Situation :

• Investissement en zone A bis ou A
• Demande locative très forte
• Objectif : rentabilité + avantage fiscal
• Budget : 250 000 – 350 000 €

Dispositif recommandé : LLI

Pourquoi ?

• Réduction directe maximale en zone A bis (jusqu’à 29,17%)
• Loyers intermédiaires = meilleur équilibre rentabilité/avantage fiscal
• Engagement 6 ans seulement
• Forte demande locative garantie

Exemple chiffré :

T2 Paris 290 000 € (zone A bis, LLI)
Réduction totale : 290 000 × 29,17% = 84 593 €
Réduction annuelle : 14 099 €/an sur 6 ans
Loyer plafonné : \~1 400 €/mois (vs 1 800 € marché libre)
Rentabilité nette après fiscalité : 4,2%

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🔨 Profil 5 : Le Rénovateur (Passion Bâtiment)

Situation :

• Connaissance du secteur BTP
• Réseau artisans RGE
• Objectif : valorisation + double avantage fiscal
• Cible : ancien à rénover

Dispositif recommandé : JEANBRUN (ancien rénové)

Pourquoi ?

• Double levier fiscal : amortissement + déficit foncier travaux (21 400 €/an)
• Valorisation importante du bien post-rénovation
• Contribution à la rénovation énergétique (DPE E/F/G → A/B)

Exemple chiffré :

Maison de ville 140 000 € + travaux 56 000 € (40%)
Amortissement Jeanbrun : 4 480 €/an
Déficit foncier an 1 : 21 400 € (travaux)
Économie fiscale an 1 : (21 400 + 4 480) × 30% = 7 764 €
Valorisation estimée post-réno : +30-40%

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Cas Pratiques Chiffrés : 5 Simulations Réelles

📊 Cas 1 : Studio Étudiant Lyon — LMNP vs Jeanbrun

Données :

• Prix : 120 000 €
• Surface : 25 m²
• Localisation : Lyon Part-Dieu (zone A)
• TMI investisseur : 30%

Option A : LMNP Meublé

Loyer meublé : 650 €/mois = 7 800 €/an
Charges : 1 200 €/an
Mobilier : 6 000 €

Amortissement bien : 120 000 / 25 ans = 4 800 €/an
Amortissement mobilier : 6 000 / 7 ans = 857 €/an
Total amortissement : 5 657 €/an

Résultat fiscal : 7 800 - 1 200 - 5 657 = 943 €
Impôt : 943 × 30% = 283 €/an

Cash-flow net mensuel : \~500 €

Option B : Jeanbrun Nue (niveau intermédiaire)

Loyer nu plafonné : 480 €/mois = 5 760 €/an
Charges : 1 000 €/an

Base amortissable : 120 000 × 80% = 96 000 €
Amortissement : 96 000 × 3,5% = 3 360 €/an (< 8 000 €)

Résultat fiscal : 5 760 - 1 000 - 3 360 = 1 400 €
Impôt : 1 400 × 47,2% = 660 €/an

Cash-flow net mensuel : \~350 €

Verdict : LMNP gagnant pour le cash-flow immédiat (+43% de revenus nets). Jeanbrun intéressant si objectif défiscalisation pure et patrimoine long terme.

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📊 Cas 2 : T3 Ancien Toulouse — Jeanbrun Rénové

Données :

• Prix acquisition : 180 000 €
• Travaux rénovation énergétique : 72 000 € (40%)
• DPE initial : F → DPE final : A
• TMI investisseur : 41%
• Zone : B1

Simulation Jeanbrun Social

ANNÉE 1 :
Base amortissable : 180 000 × 80% = 144 000 €
Amortissement : 144 000 × 3,5% = 5 040 €/an

Déficit foncier travaux : 21 400 € (plafond rénovation énergétique)
Total déduction : 5 040 + 21 400 = 26 440 €
Économie fiscale : 26 440 × 41% = 10 840 €

ANNÉES 2-9 :
Amortissement : 5 040 €/an
Report déficit travaux : solde 50 600 € étalé sur 10 ans
Économie fiscale annuelle moyenne : 5 040 × 58,2% = 2 933 €/an

TOTAL 9 ANS :
Économie fiscale cumulée : \~37 000 €
Valorisation bien post-réno : +25% (225 000 €)
Plus-value latente : 45 000 €

Verdict : Le Jeanbrun ancien rénové est le dispositif roi pour valoriser patrimoine + double défiscalisation.

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📊 Cas 3 : T2 Paris — LLI vs Jeanbrun

Données :

• Prix : 320 000 € (mais plafond LLI 300 000 €)
• Zone : A bis (Paris 11ème)
• TMI investisseur : 30%

Option A : LLI

Base réduction : 300 000 € (plafonné)
Réduction totale : 300 000 × 29,17% = 87 510 €
Réduction annuelle : 87 510 / 6 = 14 585 €/an

Loyer LLI plafonné : 1 450 €/mois
Engagement : 6 ans
Économie fiscale totale : 87 510 €

Option B : Jeanbrun Social

Base amortissable : 320 000 × 80% = 256 000 €
Amortissement : 256 000 × 4,5% = 11 520 €/an
Plafonné à : 10 000 €/an

Loyer Jeanbrun social : 1 250 €/mois
Engagement : 9 ans
Économie fiscale 9 ans : 10 000 × 47,2% × 9 = 42 480 €

Verdict : LLI nettement gagnant en zone A bis → gain fiscal quasi double (87k€ vs 42k€) + engagement plus court (6 vs 9 ans).

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📊 Cas 4 : Résidence Services Senior — LMNP

Données :

• Prix : 180 000 €
• Type : Studio résidence senior (bail commercial gestionnaire)
• Loyers garantis : 4,2% brut
• TMI investisseur : 30%

Simulation LMNP Réel

Loyers annuels : 180 000 × 4,2% = 7 560 €
Charges (gestion, taxe foncière) : 1 800 €

Amortissement bien : 180 000 / 30 ans = 6 000 €/an
Amortissement mobilier : 0 € (inclus bail commercial)
Total amortissement : 6 000 €/an

Résultat fiscal : 7 560 - 1 800 - 6 000 = -240 €
Imposition : 0 € (déficit)

Cash-flow net mensuel : (7 560 - 1 800) / 12 = 480 €
Rentabilité nette : 3,2%

Avantage : gestion totalement déléguée, revenus garantis

Verdict : LMNP résidence services idéal pour investisseur passif recherchant revenus réguliers sans gestion.

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📊 Cas 5 : Immeuble de Rapport — Jeanbrun vs LMNP Hybride

Données :

• Immeuble 4 logements
• Prix : 450 000 €
• Zone : C (ville moyenne)
• Stratégie : 3 logements Jeanbrun + 1 LMNP

Stratégie Hybride

3 T2 en location nue Jeanbrun (intermédiaire) :
Base amortissable : 337 500 € (75% du prix)
Amortissement : 337 500 × 3,5% = 11 812 €
Plafonné à : 3 × 8 000 = 24 000 € (chaque logement indépendant)
Amortissement retenu : 11 812 €/an
Loyers : 3 × 550 €/mois = 19 800 €/an

1 Studio en LMNP meublé :
Amortissement : 112 500 / 25 = 4 500 €/an
Loyer : 650 €/mois = 7 800 €/an

TOTAL :
Loyers cumulés : 27 600 €/an
Amortissements cumulés : 16 312 €/an
Résultat fiscal très optimisé
Diversification fiscale (BIC + foncier)

Verdict : La stratégie hybride permet d’optimiser fiscalité + cash-flow en répartissant les dispositifs selon les logements.

Questions Fréquentes (FAQ)

Peut-on cumuler Jeanbrun et LMNP sur le même bien ?

NON. Les deux dispositifs sont incompatibles car :

• Jeanbrun exige une location nue (revenus fonciers)
• LMNP exige une location meublée (BIC)

Vous devez choisir l’un OU l’autre. En revanche, vous pouvez avoir plusieurs biens avec des dispositifs différents (un bien en Jeanbrun + un autre bien en LMNP).

Peut-on passer du LMNP au Jeanbrun (ou inversement) ?

OUI, mais sous conditions :

LMNP → Jeanbrun :

• Retirer le mobilier
• Passer en location nue
• Respecter les critères Jeanbrun (DPE, engagement 9 ans…)
• ⚠️ Attention : réintégration fiscale des amortissements LMNP déjà déduits

Jeanbrun → LMNP :

• Impossible pendant les 9 ans d’engagement
• Après 9 ans : possible, mais perte de l’avantage Jeanbrun si changement avant terme

Le dispositif Jeanbrun entre-t-il dans le plafond des niches fiscales de 10 000 € ?

NON. C’est un avantage majeur ! Le Jeanbrun est une déduction d’assiette (et non une réduction d’impôt), il ne compte donc pas dans le plafonnement global des niches fiscales.

Vous pouvez cumuler :

• Jeanbrun (amortissement)
• PER (déduction)
• Girardin industriel (réduction)
• Emploi à domicile (crédit d’impôt)
• etc.

Quelle est la meilleure option en zone rurale / détendue (zone C) ?

En zone C (zone détendue), privilégiez :

1. Jeanbrun : éligible partout en France, permet d’investir en rural avec avantage fiscal

2. LMNP : toujours pertinent si forte demande meublé (tourisme, saisonnier)

3. ❌ LLI : non éligible en zone C (zones tendues uniquement)

Le Jeanbrun est une vraie révolution pour les zones détendues précédemment exclues du Pinel.

Quel dispositif offre le meilleur rendement locatif ?

Classement rendement brut (hors fiscalité) :

1. 🥇 LMNP : loyers meublés 15-30% supérieurs + loyers libres

2. 🥈 LLI : loyers intermédiaires (légèrement sous le marché)

3. 🥉 Jeanbrun : loyers plafonnés -15% à -45% selon niveau

Mais attention : le rendement NET après fiscalité peut inverser ce classement selon votre TMI !

Y a-t-il un âge limite pour investir dans ces dispositifs ?

AUCUN âge limite pour les trois dispositifs. Cependant :

• Jeanbrun : engagement 9 ans → à anticiper si proche retraite
• LLI : engagement 6 ans → plus adapté senior
• LMNP : aucun engagement → le plus flexible à tout âge

Peut-on investir via une SCI ?

La SCI à l’IR est compatible avec Jeanbrun et LLI, ce qui permet des stratégies patrimoniales avancées (démembrement, transmission…).

Quel est l’impact de la réintégration en plus-value (Jeanbrun) ?

Les amortissements Jeanbrun sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente :

Exemple :

• Achat : 280 000 €
• Amortissements perçus sur 9 ans : 72 000 €
• Prix de vente après 9 ans : 320 000 €

Sans Jeanbrun :

• Plus-value taxable : 320 000 – 280 000 = 40 000 €
• Impôt PV (19% + 17,2%) : 40 000 × 36,2% = 14 480 €

Avec Jeanbrun :

• Prix de revient fiscal : 280 000 – 72 000 = 208 000 €
• Plus-value taxable : 320 000 – 208 000 = 112 000 €
• Impôt PV (19% + 17,2%) : 112 000 × 36,2% = 40 544 €

Impact fiscal : +26 064 € d’impôt sur PV

MAIS : Économie fiscale perçue sur 9 ans (TMI 30%) : 72 000 × 47,2% = 33 984 €

Bilan net : 33 984 – 26 064 = +7 920 € de gain fiscal net même après réintégration !

💡 Stratégie d’optimisation : Conserver le bien 22 ans pour exonération IR ou 30 ans pour exonération totale PV.

Conclusion : Comment Choisir le Meilleur Statut du Bailleur Privé

La Décision en 3 Étapes

Étape 1 : Définir Votre Objectif Principal

Étape 2 : Analyser Votre Situation Fiscale

Si TMI ≥ 41% → Jeanbrun très puissant (effet levier maximal)
Si TMI = 30% → Jeanbrun, LLI ou LMNP selon objectif
Si TMI ≤ 11% → LLI (réduction directe) ou LMNP (cash-flow)

Étape 3 : Vérifier Les Contraintes

📋 Checklist Finale : Quel Statut du Bailleur Privé Pour Vous ?

Cochez vos réponses :

□ Mon TMI est ≥ 30%

□ J’accepte un engagement de 6-9 ans

□ Je vise des zones tendues (A, A bis, B1)

□ Je préfère la location nue

□ Je recherche avant tout la défiscalisation

□ Je veux investir dans l’ancien rénové

→ 4 cases ou plus cochées = JEANBRUN

□ Je veux du cash-flow immédiat

□ Je refuse tout engagement de durée

□ J’accepte la gestion locative meublée

□ Je veux des loyers libres (non plafonnés)

□ Je vise une résidence services

□ Je cherche la rentabilité brute maximale

→ 4 cases ou plus cochées = LMNP

□ J’investis en zone A bis, A ou B1

□ Je préfère un engagement court (6 ans)

□ Je veux une réduction d’impôt directe

□ Les loyers intermédiaires me conviennent

□ Mon budget ≤ 300 000 €

□ Je veux garder la flexibilité nue/meublée

→ 4 cases ou plus cochées = LLI

Prochaines Étapes

Maintenant que vous avez identifié le statut du bailleur privé le plus adapté à votre profil, voici comment passer à l’action :

1. Simuler votre projet avec notre [Simulateur Jeanbrun vs LMNP vs LLI

2. Consulter un expert fiscal pour valider votre stratégie personnalisée

3. Rechercher le bien idéal selon les critères du dispositif choisi

4. Monter le dossier fiscal avec tous les justificatifs requis

5. Lancer votre investissement et suivre vos obligations déclaratives

Ressources Complémentaires

•  Guide complet du dispositif Jeanbrun 2026
•  LMNP : Le guide complet de la location meublée
•  LLI : Tout savoir sur le Loueur en Logement Intermédiaire
•  Simulateur de rentabilité : Jeanbrun vs LMNP vs LLI
• Plafonds de loyers 2026 : grille complète par zone
• Formations immobilier fiscal : devenez expert

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Chaque situation patrimoniale est unique. Pour une analyse approfondie de votre projet d’investissement locatif et identifier avec certitude le meilleur statut du bailleur privé pour vous, nous pouvons vous conseiller.

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Article rédigé par l’équipe formera.fr • Dernière mise à jour : Avril 2026

Avertissement : Cet article a un caractère purement informatif et pédagogique. Il ne constitue en aucun cas un conseil en investissement personnalisé. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine et un expert fiscal pour analyser votre situation individuelle avant toute décision d’investissement.